Source : Cass. 3e civ. 13-9-2018 n° 17-23.292 F-D

Deux copropriétaires, ont assigné le syndicat des copropriétaires et son syndic, en annulation, à titre principal, de l’assemblée générale et, subsidiairement, de plusieurs de ses résolutions ;

La Cour d’appel rejette leur demande d’annulation de l’assemblée.

Les copropriétaires saisissent la Cour de cassation aux motifs notamment que :

d’une part, en retenant, pour rejeter la demande d’annulation de l’assemblée générale, que de simples erreurs matérielles s’étaient glissées dans la feuille de présence, sans conséquence sur la validité de l’assemblée générale, sans avoir répondu au moyen péremptoire des demandeurs qui se prévalaient de la nullité de l’assemblée générale en raison de l’absence de signature des deux copropriétaires délégataires de leur droit de vote sur le pouvoir, qui portait la seule signature du mandataire, la cour d’appel a entaché sa décision d’un défaut de réponse à conclusions,

d’autre part, le mandat est irrégulier dès lors qu’il n’a pas été signé par le copropriétaire ayant seul qualité pour donner le mandat écrit nécessaire ; que cette irrégularité justifie l’annulation de l’assemblée générale ; qu’en retenant, pour rejeter la demande d’annulation de l’assemblée générale du 14 juin 2013, que de simples erreurs matérielles s’étaient glissées dans la feuille de présence, sans conséquence sur la validité de l’assemblée générale, quand le défaut de signature du mandat par le mandant, exclusif de toute erreur matérielle, justifie pourtant l’annulation nullité l’assemblée générale dans son entier, la cour d’appel a violé l’article 22 I, alinéa 3, de la loi 10 juillet 1965.

La Troisième chambre civile de la Cour de cassation accueille ce pourvoi et casse l’arrêt, considérant :

«Attendu que, pour rejeter la demande en annulation de l’assemblée générale, l’arrêt retient que la feuille de présence est affectée d’erreurs matérielles sans conséquence sur la validité de l’assemblée générale ;

Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des consorts L. qui soutenaient que l’assemblée générale était nulle en raison du défaut de signature de M. et Mme M. sur le pouvoir donné par eux, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ».

Les copropriétaires n’ont pas l’obligation d’assister personnellement aux assemblées du syndicat ; ils peuvent, s’ils le préfèrent, se faire représenter par un mandataire.

Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 : « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat », lequel émarge la feuille de présence, en application de l’article 14 du décret du 17 mars 1967

La loi prévoit toutefois une limitation du nombre des mandats puisque selon ces mêmes dispositions, « Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 5 % des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire ».

Sur la forme, il était déjà jugé que la délégation du droit de vote ne peut résulter que d’un écrit, lequel peut être adressé par voie électronique, ce qui exclut théoriquement l’existence d’un mandat apparent sauf dans le cas de lot en indivision ou en usufruit au titre duquel la jurisprudence admet que l’un des titulaires de droits sur le lot peut disposer d’un mandat tacite.

La Cour de cassation apporte donc ici, une précision s’agissant de la forme de ce pouvoir dès lors que celle-ci fait reproche à la Cour d’appel, pour rejeter la demande en annulation de l’assemblée générale, d’avoir retenu que la feuille de présence est affectée d’erreurs matérielles sans conséquence sur la validité de l’assemblée générale mais ce, sans répondre au moyen suivant lequel l’assemblée générale était nulle en raison du défaut de signature des délégataires de leur droit de vote sur le pouvoir donné à leur mandataire.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats