Source : Civ. 3e, 1er févr. 2018, F-P+B, n° 17-10.482
Un syndicat des copropriétaires assigne un copropriétaire (lot 24) en remise en état de l’entrée charretière située au rez-de-chaussée de l’immeuble que celui-ci, une société, utilisait comme entrepôt.
Pour déclarer recevable la demande du syndicat, la Cour d’appel retient qu’il résulte de l’état descriptif de division que ce copropriétaire ne bénéficie, sur l’entrée charretière, que d’un “droit de passage” et que l’article 10 du règlement de copropriété n’énonce pas que la jouissance exclusive ou privative de cette entrée est attribuée à ce copropriétaire.
Au soutien de son pourvoi en cassation, ce copropriétaire soutient notamment qu’en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si la mention d’un « droit de passage » dans l’état descriptif de division au seul bénéfice du propriétaire du lot n° 24, ne révélait pas qu’il s’agissait en réalité d’un droit exclusif – et donc en réalité d’une jouissance exclusive –, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, le demandeur au pourvoi précisant que « un droit de passage au bénéfice d’un copropriétaire sur une partie commune n’ayant en soi aucun sens dès lors que, par définition, les parties communes peuvent être utilisées par tous les copropriétaires ».
La Cour de cassation suit ce raisonnement considérant effectivement :
« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mention d’un “droit de passage” dans l’état descriptif de division au seul bénéfice du propriétaire du lot n° 24 ne révélait pas qu’il s’agissait d’un droit exclusif, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ».
Cette décision est intéressante car en l’espèce, les juges du fond s’étaient « limités » à constater que :
il résultait de l’état descriptif de division que le copropriétaire ne bénéficiait que d’un droit de passage,
de sorte que celui-ci ne pouvait procéder à de quelconques aménagements ou dépôts et qu’il convenait donc de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état de cette entrée charretière, partie commune.
Or, et comme le relève justement le demandeur au pourvoi, il convenait de savoir, au préalable, si la mention dans l’EDD d’un “droit de passage” à son seul bénéfice ne signifiait pas qu’il s’agissait, en réalité, d’un droit exclusif stipulé à son profit et qu’a minima, il convenait que la Cour d’appel s’interroge sur ce point avant de trancher et ce d’autant que convenir, dans l’EDD, d’un droit de passage au bénéfice d’un copropriétaire sur une partie commune n’a aucun sens puisque par nature, les parties communes sont la propriété indivise de tous les copropriétaires de sorte que chacun d’eux peut en user, ce qui doit donc poser question sur la raison pour laquelle il a été considéré nécessaire, lors de la rédaction de l’EDD, de le prévoir au profit d’un seul.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
