Source : CA Paris, 3e ch., 1er févr. 2018, n° 15/24609, JurisData n°2018-001173

En l’espèce, le preneur ne s’acquittant pas de ses loyers et charges et le contrat de bail stipulant une clause résolutoire, le bailleur lui fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire lequel reste vain.

Dans un second temps, le bailleur lui délivre congé pour motif légitime et sérieux et ce, pour éviter un renouvellement à l’arrivée du terme du contrat.

Il est précisé que ce congé, contesté par le preneur, est validé par le Tribunal et que le bailleur poursuit néanmoins sa procédure en constatation de la résiliation du bail.

La poursuite de la procédure en constatation de résiliation de bail est alors contestée par le preneur lequel estime que le bailleur a, en procédant à la délivrance d’un congé, renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire visé au commandement signifié précédemment à la délivrance du congé, opposant par ailleurs une fin de non recevoir au motif que le Jugement par lequel le congé a été validé aurait autorité de la chose jugée et priverait consécutivement le bailleur de son droit à agir en constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

La question est donc de savoir si, par la délivrance de ce congé, le bailleur renonce ou non au bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer signifié précédemment.

La réponse de la Cour d’appel est négative, celle-ci :

Reprenant, en premier lieu, la motivation du jugement querellé suivant laquelle : « le congé délivré par le bailleur n’emporte nullement renonciation implicite de cette dernière à se prévaloir du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié préalablement à sa locataire par huissier de justice, la renonciation à un droit reconnu par les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, celui d’obtenir deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, devant être explicite et sans équivoque »,

Ajoutant, en second lieu que : « La délivrance d’un congé et l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ne sont pas incompatibles, du fait qu’elles ne reposent pas sur les mêmes fondements juridiques[1] et n’ont pas les mêmes effets. C’est pourquoi la résiliation du bail par constatation de l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas en contradiction avec le jugement du 20 novembre 2014[2] et ne se heurte pas à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée, la décision de 2014 n’ayant pas statué sur la résiliation du bail mais sur la validité du congé ».

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats

[1] Pour mémoire : Loi du 6 juillet 1989 : article 15 pour le congé et article 24 pour la constatation de la résiliation du bail.

[2] Lequel avait validé le congé.