SOURCE : 3ème civ, 7 décembre 2017, n°16-14969, Inédit
Au terme de l’article L145-34 du Code de commerce, le loyer des baux renouvelés doit être plafonné selon la variation, soit de l’indice ILC pour les activités commerciales, soit de l’indice ILAT pour les activités tertiaires.
Le principe souffre de quelques exceptions, parmi lesquelles figurent les dispositions de l’article R145-11 du Code de commerce,
« Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence »
Qui prévoient une fixation du loyer de renouvellement, à la valeur locative, des baux de locaux à usage exclusif de bureau, c’est-à-dire, généralement, des locaux administratifs des entreprises.
Pour rechercher si les locaux sont à usage exclusif de bureaux, il convient de se référer à l’usage stipulé dans la clause destination du bail, peu important l’utilisation qu’en fait le locataire : une clause de destination « tout commerce » ou de sous location « tout commerce » ne permettra ainsi pas au bailleur de prétendre que les locaux sont à usage exclusif de bureau[1].
La réception de clientèle est possible dans les locaux à usage exclusif de bureau[2], mais il ne doit s’agir que de visites ponctuelles de fournisseurs ou de clients liés par une relation d’affaire, et en aucun cas d’une clientèle anonyme qui constitue l’achalandage normal d’un local commercial[3].
C’est cette distinction que la Cour d’appel d’Aix en Provence a dû opérer à propos d’un bail de locaux à usage de « location de bureaux et de domiciliation d’entreprises, de salles de réunion de l’hôtel adjacent ».
Pour la Cour, « la destination contractuelle des lieux permettait la réception de public dans la salle de réunion en vue d’activités diverses organisées par le preneur, que l’activité relative à l’usage de la salle de réunion ne se conçoit pas sans la présence de la clientèle, nécessaire à l’activité elle même, l’usage de la salle n’étant par ailleurs pas exclusivement limité à l’exercice d’une activité intellectuelle puisque le bail ne fait allusion qu’à la notion de réunion qui se définit comme une séance à laquelle participe un groupe de personnes données ; »
La Cour d’appel en déduit que les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureau.
Le bailleur se pourvoit en cassation, en rappelant que le caractère d’usage exclusif de bureau n’est pas incompatible avec la réception de clientèle, du moment qu’aucune marchandise n’est entreposée dans les lieux.
La Cour de cassation rejette le pourvoi, se retranchant derrière l’appréciation souveraine de la juridiction du second degré concernant la qualification de local à usage exclusif de bureau. A cet égard, en relevant l’importance de la réception de clientèle dans l’exploitation de l’activité prévue au bail, laquelle activité n’était pas exclusivement intellectuelle, la Haute Cour considère que la Cour d’appel a pu en déduire que les locaux n’étaient pas à usage de bureau :
« Mais attendu qu’ayant relevé que la destination contractuelle permettait la réception de public dans la salle de réunion en vue d’activités diverses organisées par la société locataire pour ses clients et que l’usage de cette salle, non exclusivement limité à l’exercice d’activité intellectuelle, ne se concevait pas sans la présence de la clientèle, nécessaire à l’activité elle même, la cour d’appel a pu en déduire que les locaux n’étaient pas à usage exclusif de bureau ; »
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] 3ème civ, 14 mars 1979, n°77-11567 pour la destination ; 3ème civ, 7 juillet 1993, n°91-14821 pour la sous location
[2] CA PARIS, 26 juin 1990, Gaz Pal 1990 2 somm p589
[3] CA PARIS, 11 février 1987, D 1987 IR 45
