SOURCE : PLFR 2017-2 n° 384 – Amendement n° 593 présenté par le Gouvernement
L’amendement a pour objectif d’encourager la libération du foncier pour construire des logements en secteur libre, intermédiaire ou social, notamment dans les zones du territoire présentant les tensions les plus élevées entre l’offre et la demande de logements.
Afin de créer un choc d’offres dans les zones très tendues, le gouvernement souhaite mettre en place plusieurs mesures concernant le régime des plus-values immobilières.
I – La prolongation des régimes d’exonération des plus-values immobilières relatives au logement social
Il existe d’ores et déjà deux exonérations, destinées à être temporaires, en matière de plus values immobilières des particuliers applicables aux cessions de biens immobiliers réalisées au profit :
– D’un organisme en charge du logement social[1] ;
– D’une collectivité territoriale, d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), d’un établissement public foncier de l’Etat (EPF) ou d’une société foncière solidaire (SFS) en vue de sa rétrocession à un organisme en charge du logement social dans le délai d’un an[2].
Afin de continuer à soutenir la construction de logements sociaux sur l’ensemble du territoire national, ces exonérations existantes, en faveur des cessions directes ou indirectes réalisées au profit d’organismes en charge du logement social, seront prorogées jusqu’au 31 décembre 2020.
II – La prorogation de l’exonération de la cession d’un droit de surélévation
De même, le mécanisme déjà en vigueur permettant d’exonérer la plus value réalisée au titre de la cession d’un droit de surélévation, à condition que l’acquéreur s’engage à créer et à achever des locaux destinés à l’habitation dans un délai de 4 ans, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2020.
III – La création d’un abattement exceptionnel applicable pour la détermination de la plus value nette imposable sur les cessions de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis
Il s’agit ici de la véritable innovation de cet amendement soutenu par le Gouvernement.
En pratique, il est institué un abattement exceptionnel, applicable pour la détermination de la plus value nette imposable, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux, sur les cessions de terrains à bâtir[3] ou de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens.
Cet abattement sera applicable sous réserve du respect de plusieurs conditions.
Premièrement, les biens en cause devront être situés dans des communes classées, par arrêté conjoint des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logements.
Deuxièmement, la cession devra répondre à la double condition suivante :
– Elle doit être précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2020 ;
– Elle doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse a acquis date certaine.
Troisièmement, le cessionnaire doit prendre l’engagement, par une mention inscrite dans l’acte authentique d’acquisition, de réaliser et d’achever, dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition, des locaux destinés à l’habitation dont la surface de plancher est au moins égale à 90 % de la surface de plancher maximale autorisée.
Concernant l’acquisition de biens immobiliers bâtis, le cessionnaire doit s’engager à démolir la ou les constructions existantes en vue de réaliser et d’achever, dans le même délai de quatre ans, des locaux destinés à l’habitation répondant à la même condition de surface.
En cas de non-respect de ces engagements, le cessionnaire sera redevable d’une amende égale à 10 % du prix de cession.
Le taux de l’abattement sera de 70 %. Il pourra être porté à 85 % si le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux ou intermédiaires, dont la surface représente au moins 50% de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.
Il est important de noter que l’abattement s’appliquera tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux mais aussi à la taxe sur les plus-values immobilières élevées[4].
Classiquement, il est prévu que cet abattement exceptionnel ne s’appliquera pas aux cessions :
– Réalisées au profit d’une personne physique qui est le conjoint du cédant, son partenaire lié par un PACS, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant ;
– Réalisées au profit d’une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire, son concubin ou un ascendant ou descendant est associé ou le devient lors de la cession.
Clara DUBRULLE
Vivaldi-Avocats
[1] Article 150 U, II, 7° du CGI
[2] Article 150 U, II, 8° du CGI
[3] Au sens de l’article 257, I, 2, 1° du CGI « les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme »
[4] Taxe prévue par l’article 1609 nonies G (applicable aux plus-values immobilières, autres que sur les terrains à bâtir, de plus de 50 000 €)
