SOURCE : 3ème civ, 21 mai 2014, n°13-12592, FS – P+B
A la suite de travaux importants, des locaux pris à bail commercial ont été affectés à l’usage d’ateliers industriels.
Pour le bailleur, ces travaux ont transformé les lieux loués en locaux monovalents, c’est-à-dire en locaux construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation, dont la configuration ne permet pas l’exercice d’autres activités sans la réalisation de travaux importants et couteux (par exemple : les cinémas, théâtres, garages, hôtels, stations services, …).
En conséquence, selon les articles R145-10 et L145-36 du code de commerce, et conformément à la jurisprudence[1], le loyer doit être fixé selon les usages observés dans la branche considérée, donc à la valeur locative.
Le bailleur n’avait toutefois pas pris en compte les stipulations du bail, aux termes desquelles les constructions nouvelles, travaux et améliorations quelconques faits par le preneur, n’accédaient au bailleur que lors de la sortie effective des lieux. En conséquence, sans avoir accédé aux travaux du preneur, la demande du bailleur était donc vouée à l’échec : Les juges du fond comme la Cour de cassation, rejettent sa demande.
On rappellera ainsi que seuls les travaux devenus propriété du bailleur peuvent fonder une demande de déplafonnement du bail ou servir de fondement à une fixation, à la valeur locative, de locaux devenus monovalents.
Subsidiairement, il était demandé aux juges du fond de se positionner sur le caractère monovalent de locaux à usage d’atelier industriel. Pour la Cour d’appel de Bourges, « la monovalence est habituellement réservée à des locaux, dans lesquels s’exercent des activités très spécifiques (cinéma, théâtre, hôtel) et non pas à des ateliers industriels, dont la destination peut facilement changer sans réaliser des travaux importants ou des transformations onéreuses »
La Cour de cassation ne s’est, à notre connaissance, jamais positionnée clairement sur le caractère monovalent d’ateliers, sauf à casser pour manque de base légal, un arrêt de la Cour d’appel de Paris, qui avait estimé que des locaux à usage d’atelier n’étaient pas monovalents[2]. L’absence d’accession du bailleur aux travaux réalisés par le preneur a, en l’espèce, dispensé la Cour de prendre position.
La question reste entière.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] 3ème civ, 29 septembre 2004, n°03-13624
[2] 3ème civ, 3 juillet 1979, n°78-10366
