Bail commercial, impossibilité pour le juge commissaire d’accorder des délais de paiement au locataire en procédure collective

Alexandre BOULICAUT
Alexandre BOULICAUT  - Juriste

Le locataire d’un bail commercial en procédure collective ne peut obtenir de délais de paiement de la part du juge commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail.

SOURCE : Cass. com, 18 mai 2022, n°20-22164, FS – PB

Lorsque le preneur à bail commercial est en procédure collective tout en continuant à ne pas payer les loyers, le bailleur dispose en plus de la résiliation de droit commun.[1]  de la possibilité de saisir le juge commissaire au visa de L. 641-12, 3°, du code de commerce d’une demande en résiliation du bail commercial qui n’a pas besoin d’être précédée, comme dans la procédure de droit commun d’un commandement payer infructueux visant la clause résolutoire

La Haute Cour après avoir admis la possibilité pour le bailleur de choisir entre la procédure de droit commun et la procédure spéciale des procédures collectives encadre par sa décision commentée les pouvoirs du juge commissaire par un attendu de principe qui mérite d’être cité :

« Lorsque le juge-commissaire est saisi, sur le fondement de l’article L. 641-12, 3°, du code de commerce, d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire du preneur, cette procédure, qui obéit à des conditions spécifiques, est distincte de celle qui tend, en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Dans un tel cas, le juge-commissaire doit se borner à constater la résiliation du bail si les conditions en sont réunies et ne peut accorder les délais de paiement prévus par l’alinéa 2 de ce dernier texte, qui est inapplicable, ni même faire usage de la faculté d’accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, le seul délai opposable au bailleur étant le délai de trois mois prévus par l’article R. 641-21 du code de commerce, pendant lequel il ne peut agir ».

Le juge commissaire ne pouvant accorder des délais de paiement au preneur à la différence du juge des référés statuant dans le cadre de la procédure de droit commun faut-il privilégier sa saisine ? Rien n’est moins sûr, l’expérience montrant que les magistrats consulaires peuvent manifester leur bienveillance vis à vis du preneur en tardant à rendre leur décision .A une exception toutefois :lorsque le bailleur veut échapper à la cession de son bail corrélativement à la cession du fond de commerce du débiteur /preneur le juge commissaire ne pouvant accorder des délais de paiement le risque que les loyers soient payés avec le produit de la vente du fonds est écarté , à la différence de la procédure de droit commun ou le juge des référés pourrait -être sensibilisé à la situation et par les délais de grâce ainsi accordés faire en sorte que le fond puisse être cédé .


[1] En pratique s’est posée la question de savoir si, lorsqu’une procédure collective était ouverte, si le bailleur commercial disposait d’une option de compétence. La Cour de cassation à répondu par l’affirmative dans un arrêt du 10 juillet 2001 qui a retenu que la compétence du juge commissaire pour constater la résiliation de plein droit des contrats poursuivis après l’ouverture de la procédure collective n’excluait pas la compétence du juge des référés, appelé à statuer en application de la clause résolutoire insérée au bail et de l’article L145 – 41 du Code de commerce, indépendamment du déroulement de la procédure collective.

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