SOURCE : 3ème civ, 19 novembre 2014, n°12-27061, FS – P +B
A la suite d’un incendie dans le conduit de cheminé d’évacuation des gaz en raison de sa vétusté, une chaudière assurant le chauffage d’un bail et la délivrance d’eau chaude sanitaire est remplacée par une installation électrique par le bailleur.
Se plaignant d’une absence de chauffage, d’une eau sanitaire insuffisamment chaude, et d’un surcoût important dans l’utilisation de cette nouvelle installation, le preneur a assigné le bailleur pour voir condamné à supporter le coût d’installation d’une nouvelle chaudière à gaz, en indemnisation de sa surconsommation et de ses pertes d’exploitation du fait des travaux à intervenir.
Un expert est désigné par la juridiction, lequel constate que la nouvelle installation est insuffisamment efficace à délivrer un chauffage et une eau chaude sanitaire suffisants, rendant les locaux impropres à leur destination de boucherie charcuterie.
L’expert relève également que le fonctionnement de cette nouvelle installation coûte deux fois plus cher au preneur.
Sur la base de ces constations, les juges du fond accèdent à la demande du preneur, en considérant que le bail ayant été conclu au regard notamment des éléments d’équipement des locaux et des conditions économiques du bail, l’installation de ce nouveau mode de chauffage affecte négativement l’activité et les prévisions économiques du preneur, et modifie ainsi les termes du contrat.
Ainsi, non seulement le surcout de consommation doit être remboursé au preneur, mais une nouvelle chaudière à gaz, permettant au preneur d’exercer l’activité prévue au bail, doit être installée au frais du bailleur.
Saisie d’un pourvoi du bailleur sur le fondement notamment des dispositions de l’article 1134 du code civil, le bail ne prévoyant aucunement le mode de chauffage du bien, et sur le fondement de l’article 1719 et 1720 du même code, selon lesquels le bailleur ne serait tenu que d’une obligation de délivrance et jouissance paisible des locaux donnés à bail, la Cour de cassation confirme la décision déférée.
La Haute juridiction s’en reporte à l’appréciation souveraine des juges du fond pour considérer que le preneur perdait, par cette nouvelle installation, un avantage qu’il tenait du bail.
Pour la Cour de cassation, cette constatation réalisée, les juges du fonds ne pouvaient dès lors que faire droit à la demande du preneur tendant à obtenir un retour à un mode de chauffage similaire et l’indemnisation du surcout électrique.
Outre les problèmes de conformité à l’activité, cet arrêt semble permettre au preneur d’être indemnisé du surcout occasionné par un changement du mode de chauffage, quand bien même ne contesterait-il pas, par principe, le mode de production de chaleur nouvellement adopté par le bailleur.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
