SOURCE : 3ème civ, 11 décembre 2013, n°12-29020, FS-P+B+I

Aux termes de l’article L145-57 al 2 du code de commerce,

« Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci (…)»

L’article L145-57 al2 laisse une alternative aux parties à l’issue de la procédure de fixation du loyer : elles peuvent soit procéder à la signature du nouveau bail, soit renoncer au renouvellement, à charge pour celle des parties qui se rétracte de conserver à sa charge les frais de l’instance : c’est le droit d’option.

En d’autres termes, le bailleur qui avait accepté le principe du renouvellement peut se rétracter, et opter pour le paiement d’une indemnité d’éviction et le preneur, après la fixation du nouveau loyer, peut renoncer au renouvellement et quitter les lieux.

La lecture stricte de l’article susmentionné conduit nécessairement à considérer que ce droit d’option ne peut s’exercer que dans le délai d’un mois qui suit la signification d’une décision définitive du juge des loyers commerciaux ou de la Cour d’appel en cas d’exercice de la voie de recours. Cette lecture du texte
n’est pas celle de la Cour de cassation, qui considère que le droit d’option peut être exercé avant même le prononcé d’une décision définitive[1].

La présente affaire est l’occasion pour la Haute juridiction, de rappeler sa jurisprudence à la Cour d’appel de Paris, laquelle avait considéré comme prématurée l’exercice du droit d’option par un bailleur, qui venait d’interjeter appel de la décision de première instance.

La Haute juridiction casse l’arrêt d’appel et énonce que :

« Le droit d’option peut s’exercer à tout moment au cours de l’instance en fixation de loyer et en dernier lieu dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision devenue définitive. »

Toutefois, par une lecture attentive du conclusif, il semble que la Cour de cassation modère également sa position sur le point de départ du délai à partir duquel le droit d’option peut être exercé. La Haute Cour considérait en effet que « l’une des parties peut exercer son droit d’option avant la saisine du juge en fixation du montant du loyer » [2], et donc dès la délivrance du congé[3].

La présente décision précise que ce droit doit être exercé « au cours de l’instance en fixation de loyer » : en conséquence, l’opportunité d’exercer le droit d’option semble se cantonner à la période postérieure à la saisine du juge des loyers, voir à la période postérieure à la délivrance du mémoire préalable, acte de procédure.

Des précisions sur le point de départ du délai à compter duquel le droit d’option peut être exercé peuvent donc s’avérer nécessaire pour une compréhension certaine de la position de la Cour de cassation.

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

[1] 3ème civ, 15 février 1983, n°81-11486

[2] 3ème civ, 23 mars 2011, n°06-20488

[3] 3ème civ, 2 décembre 1992, n°90-18844