SOURCE : 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation., 26 novembre 2013., n°12-20.978.
Cette décision, ainsi résumée, ne semble pas poser de difficulté au regard de règles applicables en matière de responsabilité.
Elle peut en revanche paraître étonnante au regard de la qualité de celui qui bénéfice de cette qualification de « tiers au contrat » et des engagements contractuels pris par lui envers le bailleur.
En l’espèce, une maison a été donnée à bail par acte du 1er mars 2006 Monsieur A.
Suivant contrat du 1er juillet 2007, la même maison a été donnée à bail à un autre locataire, Monsieur B étant précisé que Monsieur A demeurait occupant des lieux, le changement de titulaire du bail ayant pour seul objectif de permettre à Monsieur B de bénéficier de l’allocation logement.
Monsieur A s’engageait quant à lui à être « partie prenante » et à payer la part de loyer non couverte par l’aide personnalisée au logement, ce qui était expressément stipulé au bail.
Après la restitution des lieux, intervenue le 30 avril 2009, le bailleur a obtenu une ordonnance enjoignant « les locataires » de lui payer une certaine somme au titre des réparations locatives.
Pour condamner solidairement les locataires au paiement du coût des réparations locatives, l’arrêt retient une co-titularité du bail aux motifs que les défendeurs « ont occupés simultanément les lieux ».
Cet arrêt est cassé par la Troisième chambre civile de la Cour de cassation laquelle considère que :
– La simple occupation des lieux ne fait pas de l’occupant un locataire, ce qui en soi n’est pas criticable,
– Mais également que : l’engagement contractuel pris par Monsieur A de payer la part de loyer non couverte par les allocations logement ne constitue qu’un « engagement de payer la dette d’autrui » et n’est pas suffisant à « rendre le solvens cocontractant du bailleur ».
En conséquence, Monsieur A se trouvant, à compter du 1er juillet 2007 et malgré cet engagement contractuel, un tiers au contrat de bail, il ne peut être tenu d’indemniser les dommages qu’il a pu causer au bien loué sauf à ce qu’il soit établi qu’il a commis une faute à l’origine de ces désordres et ce, en application des principes de responsabilité délictuelle. Cette faute n’étant pas prouvée, sa responsabilité ne peut être engagée.
La Cour de cassation précise cependant que le bailleur aurait pu obtenir la condamnation de Monsieur A au titre des réparations des dégradations commises au cours de l’exécution de bail initial, dont Monsieur A était titulaire, à la condition toutefois de démontrer lesquelles des dégradations constatées à l’état des lieux de sortie avaient été commises avant le 1er juillet 2007…
Cette condition était évidemment impossible à remplir en l’espèce, un seul état des lieux de sortie ayant été réalisé au départ de ceux que le bailleur croyaient être ses locataires et auxquels il avait permis de bénéficier, en acceptant ce nouveau bail , des allocations logements.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
