Source : Cass. 3e civ., 22 mai 2013, n°12-17.768 : F-D, M. c/ Sté Agence de la plage.
C’est ce qu’à jugé la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation par un arrêt en date du 22 mai 2013 :
“ Attendu, selon l’arrêt attaqué ( Aix-en-Provence, du 17 février 2012 ), que Mme X…, propriétaire d’un logement meublé, l’a donné en location le 19 avril 2005 pour une durée de 19 mois et demi expirant le 31 janvier 2007 ; que, par avenant du 9 novembre 2006 , la société Agence centrale de la Plage, mandataire de Mme X…, a prolongé le bail pour une durée de six mois expirant le 31 juillet 2007, date à laquelle la bailleresse souhaitait reprendre le logement pour elle-même ; que la locataire, se prévalant du renouvellement du bail pour une durée d’un an, n’a libéré les lieux que le 10 février 2008 ; que Mme X…, soutenant que la société Agence de la Plage avait manqué à son devoir de conseil et à son obligation de rendre compte, l’a assignée en réparation de son préjudice
Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que l’ article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation , dont Mme X… se prévaut pour alléguer la faute de son mandant lors de la signature de l’avenant prolongeant la durée du bail, n’est pas applicable à l’espèce dès lors que le bail litigieux avait été expressément convenu pour 19 mois et demi, qu’il avait ensuite fait l’objet d’un avenant accepté par le locataire et définissant de façon précise les conditions de sa prolongation (durée de six mois et loyers) alors que la bailleresse entendait reprendre le bien loué pour son usage personnel, ces circonstances l’excluant du bénéfice des dispositions de ce texte, d’où il résulte que sa seule signature, qui ne permettait donc pas au locataire de se maintenir dans les lieux, ainsi qu’il l’a fait, jusqu’au mois de février 2008, n’est pas la cause de la situation reprochée par Mme X…, qui ne peut, en conséquence, rechercher la responsabilité de l’Agence de la Plage pour ce motif ;
Qu’en statuant ainsi alors que le bail ne pouvait être prolongé pour une durée inférieure à un an et que l’appartement ne pouvait être légalement repris à la date du 31 juillet 2007, comme la bailleresse en avait exprimé l’intention à la société Agence de la Plage, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, desquelles il résultait que la mandataire avait manqué à son devoir de conseil, a violé le texte susvisé ”
La Cour de cassation a donc considéré que la prolongation du contrat de bail pour une durée de 6 mois est illicite dès lors que cette durée est inférieure à la durée fixe d’une année stipulée par les dispositions d’ordre public de l’article L. 632-1 du Code de la Construction et de l’habitation.
Le fait que ce bail ait été initialement conclu pour une durée de 19 mois et demi, durée très largement supérieure à la durée légale, ne saurait donc permettre au bailleur d’échapper à l’application de ces dispositions d’ordre public lesquelles prévoient, s’agissant notamment de l’arrivée du terme du contrat, que :
“Toute personne qui loue un logement meublé, que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires, bénéficie d’un contrat établi par écrit d’une durée d’un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. A l’expiration de ce contrat, le bail est tacitement reconduit pour un an sous réserve des dispositions suivantes.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite prévue au premier alinéa est inapplicable.
Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. L’augmentation qui en résulte ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers mentionné au d de l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant”.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
