SOURCE : Cass. 1^ère civ., 22 mars 2012 , n°11-13 000

C’est ce qu’a jugé la Première Chambre Civile de la Cour de Cassation, dans cet arrêt publié au bulletin, comme suit :

« … Vu les articles 1372 et 1375 du code civil, ensemble les articles 1^er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu’il résulte de la combinaison de ces textes que la gestion d’affaires, qui implique la ratification ultérieure par le maître de l’affaire ou la démonstration a posteriori de l’utilité de la gestion, est incompatible avec les dispositions d’ordre public susvisées de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, qui exigent l’obtention par le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » d’un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière ;

Attendu que le mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien immobilier appartenant à Roger X… et à son épouse, confié le 19 juillet 2006 à la société Sarro immobilier, a été signé par Mme X… et par Mme Y…, filles des propriétaires, pour le compte de son père, ; que l’immeuble ayant été vendu par l’entremise d’un autre agent immobilier aux époux Z… auxquels la société Sarro immobilier l’avait fait visiter, celle-ci a assigné en paiement de dommages-intérêts Mme X… ainsi que Mmes Y… et A…, prises en leur qualité d’ayants droit de leur père, Roger X…q, décédé ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l’arrêt énonce que, si le mandat a été signé non par M. et Mme X…, vendeurs, mais par Mme X… et sa fille, Mme Y…, celle-ci au nom de son père qui n’était pas sous l’effet d’un régime de protection d’incapable majeur, il demeure que les vendeurs sont bien M. et Mme X… et que M.X… a ratifié l’engagement pris en son nom en consentant à la signature de la promesse synallagmatique de vente ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la société Sarro immobilier, qui ne détenait pas de mandat écrit préalable du vendeur, ne pouvait se prévaloir des règles de la gestion d’affaires, la cour d’appel a violé les textes susvisés… »

Cet arrêt se fait l’écho de celui rendu le 8 mars 2012 par la Cour de Cassation (cf l’article du même auteur « L’irrégularité du mandat de vente et ses conséquences ») et constitue là encore une solution tout à fait classique en matière de respect du formalisme applicable au mandat de vente, prévu par la loi HOGUET du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972.

Au cas d’espèce, l’immeuble appartenait de manière indivise à deux époux et le mandat de vente n’avait été signé que par l’épouse et la fille du couple qui avait précisé agir au nom et pour le compte de son père. L’immeuble avait été finalement vendu par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier à des acquéreurs auxquels l’agent immobilier initial avait fait visiter l’immeuble. Celui-ci avait donc assigné en paiement de dommages et intérêts l’épouse et la fille.

La Cour d’Appel avait fait droit aux demandes de l’agent immobilier, considérant que l’engagement pris par la fille pour le compte de son père avait l’objet de la part de ce dernier d’une ratification par son consentement à la signature de la promesse synallagmatique de vente.

L’arrêt fût cassé au motif que l’agent immobilier qui ne détient pas de mandat écrit préalable du vendeur ne peut se prévaloir des règles de la gestion d’affaires.

Les dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 exigent en effet que le mandat de vente écrit soit préalable, signé et daté de la main du mandant.

Kathia BEULQUE

Vivaldi-Avocats