Responsabilité professionnelle de l’architecte et assurance : l’exemple d’une erreur de calcul de surface
L’assureur professionnel d’un maître d’œuvre ou d’un architecte est tenu d’indemniser le maître d’ouvrage pour les dommages financiers causés par une faute ou une erreur dans l’exécution de la mission confiée. Trib. jud. Rouen, 25 sept. 2025, n° 25/01609 Un maître d’ouvrage confie à un architecte la conception et la réalisation d’un immeuble destiné à la vente. Le permis de construire, déposé par l’architecte, indique une surface de plancher de 290 m², conforme à la demande initiale du maître de l’ouvrage. Sur cette base, une vente est conclue pour un montant total de 1 044 000 € TTC. À l’issue…
Prescription biennale en assurance : inopposabilité en cas d’information insuffisante
Lorsqu’un contrat d’assurance se limite à mentionner de manière partielle les dispositions légales relatives à la prescription, le délai biennal prévu par l’article L. 114-1 du code des assurances peut être écarté à l’égard de l’assureur. CA Toulouse, 12 févr. 2025, n° 23/03649 Dans cette affaire, des époux constatent des fissures sur l’enduit de la façade de leur immeuble. Ils assignent en référé expertise le 23 décembre 2016 un constructeur et son assureur de responsabilité civile décennale. Après dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 16 février 2018, ils assignent les parties au fond le 6 août 2021. Le constructeur appelle ensuite…
Réception impossible : responsabilité contractuelle des constructeurs engagée.
Lorsque des désordres majeurs affectent un ouvrage, qu’un solde reste impayé et qu’une partie de l’ouvrage doit être détruite pour être reconstruite, aucune réception, tacite ou judiciaire, ne peut être considérée comme intervenue. Dans ce cas, la responsabilité contractuelle des constructeurs est pleinement engagée. Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 octobre 2025, 22-20.146, Inédit Dans cette affaire, un maître d’ouvrage confie à un architecte une mission complète de maîtrise d’œuvre ainsi qu’à une entreprise la réalisation des lots gros œuvre, maçonnerie, abords, toiture et piscine. Constatant des désordres importants, il obtient en référé la désignation d’un expert et…
Prescription de l’action de l’entreprise principale contre l’assureur du sous-traitant
Le point de départ de la prescription quinquennale est subordonné à l’acquisition d’une connaissance complète et chiffrée du dommage par l’entreprise générale. Cass. 3e civ., 27 nov. 2025, n° 23-22.017, n° 565 D Une entreprise générale, intervenant à la fois comme constructeur et comme vendeur, avait confié à un sous-traitant, dans le cadre d’un contrat-cadre, la réalisation de travaux de pose de poêles et d’inserts au domicile de ses clients. Dès 2012, des dysfonctionnements affectant certaines installations ont conduit l’entreprise principale à alerter sa clientèle sur les risques encourus et à procéder à plusieurs déclarations de sinistre auprès de son…
Les limites de l’efficacité de la clause exonératoire de garantie des vices cachés
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 24-11.221, Inédit La clause de non-garantie des vices cachés insérée dans un acte de vente ne produit pas d’effet lorsque les désordres affectant l’immeuble trouvent leur origine dans des travaux réalisés personnellement par le vendeur. En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation, se plaignant de multiples désordres révélés après la vente, ont assigné leurs vendeurs à l’issue d’une expertise judiciaire. Ils ont agi sur le fondement de la garantie des vices cachés, sollicitant à la fois la résolution de la vente et l’allocation de dommages-intérêts. Bien que l’acte de vente…
Légitimité du droit d’agir en justice et caractérisation de l’abus de droit
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 23-23.791, Inédit L’exercice d’une action ou d’une défense en justice constitue un droit fondamental qui ne saurait, sauf circonstances particulières, dégénérer en abus dès lors que sa légitimité a été reconnue, même partiellement, par une juridiction. La seule persistance dans le contentieux ou le refus de transiger ne suffit pas, en soi, à caractériser une faute engageant la responsabilité civile de son auteur. En l’espèce, les acquéreurs d’un immeuble d’habitation, se plaignant de divers désordres affectant le bien, ont assigné leur vendeur à l’issue d’une expertise judiciaire, notamment sur le…
La VEFA requalifiée en marché public de travaux lorsque l’acheteur public exerce une influence déterminante sur l’opération
CAA Lyon, 18 sept. 2025, n° 23LY02923 Lorsqu’un acheteur public suit et encadre l’ensemble des phases d’une opération immobilière réalisée en vue de l’acquisition d’un immeuble en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), il exerce une influence déterminante sur la conception de l’ouvrage. Dans une telle hypothèse, le contrat ne peut être regardé comme une simple opération de vente immobilière privée et doit être requalifié en marché public de travaux. 1. Les faits et la procédure : une VEFA fortement encadrée par l’acheteur public En l’espèce, un office public d’HLM a cédé des parcelles en vue de la réalisation d’une…
Inopposabilité de la prescription en cas d’information contractuelle insuffisante
Le délai de prescription d’une action en assurance ne peut être opposé à l’assuré si le contrat ne mentionne pas de manière exhaustive les causes ordinaires d’interruption de la prescription, telles que prévues par les articles 2240 à 2246 du code civil. Cass. 2e civ., 6 nov. 2025, n° 24-11.128, n° 1103 D En septembre 2019, le propriétaire d’un immeuble déclare un sinistre au titre de la garantie catastrophes naturelles incluse dans son contrat d’assurance multirisques. Sur la base d’un rapport d’expertise amiable établi en août 2020, l’assureur notifie en septembre 2020 qu’il refuse de garantir les conséquences du sinistre.…
Indemnisation des frais d’assistance à expertise : un poste autonome du préjudice réparable
Les frais exposés pour l’assistance d’un expert conseil de partie lors d’une expertise, lorsqu’ils sont nécessaires à l’établissement des responsabilités et à l’évaluation des préjudices, doivent être supportés par l’auteur du dommage. Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 13 novembre 2025, 24-17.408, Inédit Victime d’un accident médical, une personne sollicitait l’indemnisation des honoraires du médecin conseil qui l’avait assistée lors d’une expertise ordonnée par le juge administratif. Elle demandait la prise en charge de ces frais au titre du poste des « frais divers » (FD), estimant qu’ils étaient directement liés à la survenance du dommage et indispensables à…
L’imprudence du maître d’ouvrage public ne libère pas le maître d’œuvre de son devoir de conseil lors de la réception des travaux
CE, 1er déc. 2025, n° 503890 La connaissance, par le maître d’ouvrage public, de désordres affectant l’ouvrage avant sa réception ne saurait, à elle seule, exonérer le maître d’œuvre de sa responsabilité pour manquement à son obligation de conseil. Une telle circonstance est seulement susceptible de conduire à un partage de responsabilité, justifiant une limitation de l’indemnisation. 1. Le principe : la persistance du devoir de conseil du maître d’œuvre lors de la réception Il est de jurisprudence constante que le maître d’œuvre est tenu, jusqu’aux opérations de réception, d’un devoir de conseil actif et loyal à l’égard du maître…
Expulsion et indemnisation en cas de refus du concours de la force publique : le décret d’application précise enfin le régime de réparation
D. n° 2025-1052, 3 nov. 2025 : JO, 6 nov. Depuis le 7 novembre 2025, le cadre réglementaire issu de la loi dite anti-squat du 27 juillet 2023 est pleinement opérationnel. Le décret n° 2025-1052 du 3 novembre 2025 vient préciser les modalités d’évaluation de l’indemnisation due au propriétaire lorsque l’État refuse de prêter le concours de la force publique pour exécuter une décision judiciaire d’expulsion (C. pr. exéc., art. R. 154-1 à R. 154-7). Ce texte, entré en vigueur le 7 novembre 2025, consacre et harmonise des solutions déjà bien établies par la pratique administrative et la jurisprudence, tant…
Réparation d’une erreur de diagnostic immobilier : principe et limites
La réparation des préjudices causés par un diagnostic immobilier erroné doit correspondre au coût des travaux rendus nécessaires par cette erreur, sauf si ceux-ci sont déjà imposés par des malfaçons antérieures relevant de la garantie décennale. Cass. 3e civ., 23 oct. 2025, n° 23-18.771, n° 499 D Dans cette affaire, un diagnostic de performance énergétique (DPE) annexé à l’acte de vente d’une maison mentionnait une performance énergétique de classe C. Les acquéreurs constatent, après l’achat, que la superficie réelle de la maison est inférieure à celle convenue et que des problèmes d’isolation subsistent. Plusieurs expertises révèlent des désordres affectant la…