SOURCE : Cass 1ère civ 18/10/2017, n° 16-17.184, FS-PB
I –
La problématique soumise à l’examen de la Cour de Cassation, est banale, c’est presque un « marronnier ». A la base, il y a toujours un emprunteur, associé de sociétés civiles immobilières qui ont servi de support juridique à l’acquisition de son patrimoine immobilier.
Dans l’esprit de l’emprunteur qui par ailleurs contrôle et dirige les SCI, le patrimoine immobilier lui appartient, la SCI n’étant qu’un véhicule juridique destiné à son exploitation d’un point de vue juridique et fiscal, voire patrimonial (démembrement des titres dans le cadre d’une donation entre vifs).
Dès lors, celui-ci n’éprouve aucune difficulté à consentir une sûreté immobilière sur le bien de la SCI pour la garantie d’un prêt qui lui est personnel. La banque n’y voit évidemment aucun obstacle particulier puisqu’on lui offre en sûreté une propriété immobilière qui est la meilleure des garanties.
Cette harmonie est vite brisée lorsque l’emprunteur, en difficulté financière, subit une déchéance du terme, au point que le banquier doit pour se rembourser, réaliser la sûreté immobilière, et c’est alors qu’il s’interroge un peu tard sur la validité d’une sûreté accordée par sa Société Civile en dehors de son objet social.
Et sur ce point, à défaut d’encadrement législatif (autorisation ou interdiction), la jurisprudence a depuis fort longtemps déclaré nulles des sûretés accordées par une Société Civile en dehors de son objet social, sauf si cette absence d’objet était couverte par une décision unanime des associés, et à la condition qu’il y ait une communauté d’intérêt entre la société et le débiteur.
Ainsi par exemple :
Cette communauté d’intérêt va nécessairement se retrouver lorsque la SCI va favoriser en fournissant une sûreté immobilière, l’octroi d’un prêt nécessaire à l’acquisition d’un fonds de commerce dont l’exploitation se fera dans l’immeuble appartenant à la SCI. Ainsi, l’intérêt pour la société de garantir est de s’assurer la perception de loyers ;
Il n’y a en revanche aucune communauté d’intérêt si la sûreté sert à faciliter l’acquisition par l’emprunt d’une résidence secondaire dans le Sud de la France.
Les champs des possibles et des interdictions sont maintenant assez bien matérialisés par le droit prétorien qui balise par sa jurisprudence les conditions de forme (objet social ou décision unanime des associés) et les conditions de fond (communauté d’intérêt).
Nous savons également que la sanction d’une sûreté irrégulièrement accordée par une Société Civile est la nullité. Nous n’étions pas en mesure au regard de ce droit prétorien, de savoir s’il s’agissait d’une nullité relative ou absolue. La réponse de la Cour de Cassation est claire : il s’agit d’une nullité absolue.
II –
On écartera d’emblée à la lecture de l’arrêt, tout intérêt en ce qui concerne le délai de prescription, puisqu’à la faveur de la loi du 17 juin 2008 réformant la prescription, la nullité de droit commun a été ramenée à cinq ans pour les nullités relatives ou absolues.
En revanche, la qualification de la nullité va présenter deux intérêts/inconvénients majeurs :
La nullité absolue étant une nullité d’ordre public qui sauvegarde l’intérêt général[1] n’a pas vocation à protéger uniquement les intérêts privés[2],
Toute personne justifiant d’un intérêt et pas seulement celle dont la règle méconnue protège les intérêts, peut demander l’annulation de la sûreté.
L’illustration de cette conséquence est assez facile. On peut ainsi imaginer des travaux de construction (restauration, rénovation importantes) dont le paiement resterait tout ou partie en souffrance, que le maître d’œuvre ne pourrait recouvrer sans procéder à la vente du bien qui serait précédé par une inscription d’hypothèque qui aurait été primée préalablement par le banquier. Dans cette hypothèse, le maître d’œuvre pourrait attaquer la validité de l’inscription d’hypothèque prise par le banquier, et ainsi faire passer sa sûreté de second au premier rang.
Enfin, et contrairement à ce qui est possible pour les nullités relatives, la nullité absolue ne peut pas être couverte par la confirmation de l’acte de sûreté[3].
On voit bien par cette jurisprudence que la Cour de Cassation entend protéger tous les tiers créanciers qui se sont engagés au regard de la solvabilité apparente de la SCI à travers sa possession immobilière, et pas seulement les associés qui contrôlent et dirigent la société.
Eric DELFLY
VIVALDI-Avocats
[1] Maintien du crédit de la société à l’égard des tiers
[2] Protection des associés contre les conséquences financières ou engagements pris par la société au-delà de son objet
[3] Article 1180 du Code Civil
