SOURCE : 3ème civ, 1er juillet 2014, n°13-17789, Inédit
En l’espèce, preneur à bail commercial des locaux dans lesquels elle exerce son activité, une agence immobilière est également locataire à bail verbal d’une aire de stationnement contigüe, à usage de parkings pour la clientèle et les membres de l’agence.
Le bailleur lui a donné congé puis l’a assigné aux fins de voir ordonner son expulsion devant un Tribunal d’Instance. L’agence immobilière a revendiqué le bénéfice du statut des baux commerciaux, considérant que le parking constitué un local accessoire indispensable à l’exercice de son activité, en se fondant sur l’articles L145-1 I 1° du Code de commerce :
« Les dispositions du présent chapitre s’appliquent (…) aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. (…) »
Le Tribunal s’est donc déclaré incompétent au profit d’un tribunal de Grande Instance.
Le bailleur a formé contredit, accueilli favorablement par la Cour d’appel de Paris. Pour les juges du fond, l’agence immobilière ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux puisque :
– les lieux ne sont ni clos, ni couverts ;
– ils ne peuvent servir à d’autres usages que le stationnement ;
– ils ne sont ni fermés, ni indépendants.
L’arrêt est confirmé par la Cour de cassation, conformément à sa jurisprudence[1] :
« Attendu qu’ayant relevé que les emplacements litigieux n’étaient pas des parkings clos et couverts ou des constructions mais des aires de stationnement non délimitées se situant à l’extérieur du bâtiment et uniquement destinées au stationnement de véhicules, la cour d’appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise sur la qualification de ces emplacements en partie de bâtiment, a légalement justifié sa décision. »
Pour que des locaux soient soumis au statut des baux commerciaux, il n’est pas indispensable qu’ils soient clos et couverts[2]. L’air de stationnement n’est donc pas nécessairement exclu des dispositions statutaires. Cependant, pour être qualifiés de local, l’air de stationnement doit être stable et permanent[3], ce qui suppose une délimitation précise, tel que l’installation d’un marquage au sol et/ou de plots en béton.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] 3ème civ, 18 mars 1992, n°90-15686 : N’est pas soumis au statut des baux commerciaux la location, non d’un local, mais de simples aires de stationnement, sans accès indépendant, séparées des aires louées à des tiers par des bandes de peinture tracées sur le sol
[2] Cass. QPC, 20 mars 2014, n° 13-24439, FS-P+B
[3] Cass. QPC, 20 mars 2014, préc.
