Régime fiscal de l’indemnité d’occupation

Eric DELFLY
Eric DELFLY  - Avocat associé

SOURCE : CAA de NANTES, CH1, 16/06/2016, 14NT02456

En matière de baux commerciaux, le juge est susceptible de fixer deux catégories d’indemnités d’occupation :

– La première est issue de l’article L145-28 du Code de commerce et résulte du droit au maintien dans les lieux du preneur à bail jusqu’au paiement par le bailleur de l’indemnité d’éviction. Elle est égale à la valeur locative (à distinguer du loyer) de laquelle il est possible de déduire un abattement de précarité (de l’ordre de 20%) ;

– La seconde est une créance de dommages et intérêts qui commence à courir à compter de la date de constatation ou de prononcé de la résiliation du bail pour s’achever à la date à laquelle le preneur libère effectivement les lieux.

C’est sur ce second type de difficulté que le contribuable bailleur s’était heurté à l’administration fiscale. Pour le premier, il s’agissait d’une créance de dommages et intérêts[1] qui puise ses fondements sur le principe de l’enrichissement sans cause[2]. Or, par principe, la créance de dommages et intérêts n’est pas soumise à TVA. Pour l’administration fiscale, il ne s’agit que de la rémunération d’une prestation de service soumise à TVA.

La décision commentée tranche en faveur de l’administration fiscale et qualifie les sommes allouées de prestation de service par un attendu qui mérite d’être cité :

 

« Considérant que la SCI Armor Immo se fonde sur la documentation 3-B-1112 du 18 septembre 2000, sur l’instruction BOI 3-CA du 8 septembre 1994 et sur la documentation BOI-TVA-BASE-10-10-10 pour soutenir que l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée des indemnités d’occupation qu’elle a perçues doit être déterminé en faisant application des règles de droit civil résultant des articles 1146 et suivants du code civil et 1382 du même code ; que, toutefois, les commentaires administratifs ainsi invoqués indiquent que les indemnités qui constituent de véritables dommages-intérêts ne sont pas soumises, en tant que telles, à la taxe sur la valeur ajoutée ; qu’ainsi, ils ne comportent pas une interprétation différente de la loi fiscale de celle dont il est fait application ;

Considérant qu’il résulte de tout ce qui précède que la SCI Armor Immo n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté sa demande ; »

Le BOFIP qui est la doctrine opposable à l’administration fiscale admet, au visa de la jurisprudence du Conseil d’Etat[3], que la réparation d’un préjudice commercial est une créance de dommages et intérêts non soumise à la TVA, mais que toute autre indemnité susceptible de constituer la contrepartie d’une prestation de service (ici, usage privatif des locaux), a un caractère taxable.

Le principe posé par cette décision est à prendre avec beaucoup de précautions. Il convient de relever que cet arrêt a été rendu contre les conclusions du rapporteur public, lequel estimait au contraire que l’indemnité d’occupation n’entrait pas dans le champ d’application de la TVA dès lors qu’elle avait pour objet de réparer le préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la faculté de disposer de son bien.

Cette analyse nous semble préférable à celle retenue par la juridiction administrative pour la créance fixée à l’occasion de la résiliation d’un bail, à la différence de la résiliation issue d’un congé avec offre d’indemnité d’éviction, qui pour le coup relèverait de la prestation de services.

En attendant que le Conseil d’Etat ne se prononce, rien n’interdit au bailleur, soucieux de ne pas prendre de risques avec l’administration, de solliciter une condamnation soumise à TVA. Sur ce point, nos recherches ne nous ont pas permis d’identifier de décision à caractère doctrinal rendue par les juridictions civiles. Un conflit de décisions n’est d’ailleurs pas impossible.

Eric DELFLY

Vivaldi-Avocats



[1] Cf notamment, CA PARIS, 2 juillet 2014, n°12-15513

[2] La disparition du contrat prive le bailleur du droit de réclamer un loyer mais crée un avantage au profit du preneur qui ne libère pas immédiatement les lieux, créant ainsi un enrichissement à l’origine directe de l’appauvrissement du bailleur. Cet appauvrissement tient tout autant à l’indisponibilité du bien (impossibilité de le relouer tant qu’il est occupé) qu’à la perte de loyers, de sorte que juridiquement, l’indemnité d’occupation peut être supérieure à la valeur locative ou au loyer dès lors qu’elle répare un préjudice qui y est supérieur.

[3] CE 23 octobre 1998n n°154039, CE, 24 mai 2000, n°190479, CE, 15 décembre 2000, n°194696

 

 

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