Source : Cass. com., 15 février 2018, n° 17-11329

A la base, un locataire d’une cellule commerciale située dans une galerie marchande d’un centre commercial assigne son bailleur sur le fondement de l’article L. 442-6, I, 2° du Code de commerce estimant que « les clauses de non-responsabilité et de fixation du loyer à un minimum garanti, contenues dans le bail, traduiraient un déséquilibre significatif ».

Le demandeur introduit alors son action devant le Tribunal de grande instance de Paris qu’il indique comme juridiction spécialisée conformément à l’article D. 442-3 et D. 442-4 du Code de commerce.

Pour rappel, l’article L. 442-6, I, 2° du Code de commerce prévoit que :

« Engage la responsabilité de son auteur et l’oblige à réparer le préjudice causé le fait, par tout producteur, commerçant, industriel ou personne immatriculée au répertoire des métiers (…) de soumettre ou de tenter de soumettre un partenaire commercial à des obligations créant un déséquilibre significatif dans les droits et obligations des parties ».

Les articles D. 442-3 et D. 442-4 du même code prévoit que les actions intentées sur le fondement du déséquilibre significatif doivent être portées devant les tribunaux dotés d’une spécialisation. Parmis eux, se trouve le Tribunal de grande instance de Paris.

Toutefois, le preneur à bail n’exerçant pas d’activité de distribution, production ou de services, mais une activité de louage (article 1709 du Code civil), la Cour de cassation rejette le pourvoi, s’agissant de l’exécution d’un contrat de bail commercial.

En effet, pour mémoire, l’article L. 410-1 du Code de commerce prévoit que :

« Les règles définies au présent livre [Livre IV] s’appliquent à toutes les activités de production, de distribution et de services, y compris celles qui sont le fait de personnes publiques, notamment dans le cadre de conventions de délégation de service public ».

Par conséquent, en cas de « déséquilibre » dans un contrat de bail commercial, il convient de faire application des règles de droit commun, à savoir celle du Code de procédure civile. Par conséquent, il conviendra en principe d’appliquer l’article 44 du Code de procédure civile et de saisir la juridiction du lieu où l’immeuble est situé.

Toutefois, dans l’hypothèse où le contrat de bail commercial serait assimilé à un contrat d’adhésion (absence de négociations), l’article 1171 qui prévoit que :

« dans un contrat d’adhésion, toute clause qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite »

pourrait constituer un levier pour le preneur à bail lui permettant d’annuler les clauses litigieuses.

Victoria GODEFROOD-BERRA

Vivaldi-Avocats