Source : CA DOUAI, CH2 S1, 8 janvier 2014, n°12/05779
Aux termes de l’article R145-11 du Code de commerce,
« Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence ».
Sur le fondement de cet article, un bailleur a sollicité que le prix du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative.
Le preneur, agence bancaire, a excipé de l’inapplicabilité de cette disposition à la situation locative. En effet, si la destination contractuelle du bail prévoyait l’exercice d’une activité de banque et activité annexe (activité de bureau), le bail autorisait le preneur a exercer « par l’intermédiaire d’une filiale ou société indépendante, toute activité (…) sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte à la bonne tenue de l’immeuble ».
Pour la Cour d’appel de Douai, l’article L145-11 du Code de commerce n’est donc pas applicable, dès lors que l’activité de bureau n’est pas la seule prévue au bail. L’augmentation du loyer du bail renouvelé ne pouvait donc excéder la variation de l’indice ICC publié par l’INSEE.
Subsidiairement, le bailleur soutenait que la création d’une zone franche dans la commune dans laquelle les locaux sont pris à bail avait modifié de façon notable les facteurs locaux de commercialité, de sorte que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, conformément à l’article L145-34 du Code de commerce.
Pour le preneur, si cette création avait eu un tel effet, son chiffre d’affaires aurait augmenté de manière significative.
La Cour d’appel balaie l’argument : « la démonstration d’une augmentation des facteurs locaux de commercialité n’est pas subordonnée à la constatation de l’augmentation consécutive du chiffre d’affaires réalisé ». En effet, selon la jurisprudence, la modification des facteurs locaux de commercialité doit intéresser favorablement le commerce considéré[1], mais il importe peu que le preneur ait su, ou non, tirer partie de cette modification notable[2].
Pour les juges du fond, la création de la zone franche, qui a eu un effet positif sur la commune, a pour objectif de permettre, par le biais d’exonérations de charges fiscales et sociales substantielles sur une période limitée mais significative, de favoriser l’implantation d’entreprises et de revivifier le tissu économique local dans des zones défavorisées.
Or, d’une part, les locaux considérés sont situés au cœur de la zone franche sur une rue fréquentée, et d’autre part, l’activité exploitée par le preneur s’adresse à la clientèle attirée par la zone franche. En conséquence, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] 3ème civ, 14 septembre 2011, n° 10-30825
[2] 3ème civ, 21 novembre 1995, n° 94-13135
