Source : CA Versailles, 1re ch., 28 mai 2013 : JurisData n°2013-012453
Dans cette espèce, un studio meublé a été donné à bail pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.
Le locataire refusant l’augmentation de loyer sollicitée amiablement, le propriétaire a fait délivrer congé pour la date d’échéance du bail avec offre de renouvellement moyennant un nouveau loyer chaque année à la date d’anniversaire du bail.
Il était prévu qu’à défaut d’accepter le renouvellement, le preneur devrait quitter les lieux à la date d’échéance du bail.
Le locataire a contesté cette proposition affirmant que l’article L 632-1 alinéa 4 du Code de la construction et de l’habitation ne subordonnait pas le refus au départ du locataire et s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la date d’échéance, tout en maintenant le paiement régulier de son loyer au montant initialement fixé au bail.
Le propriétaire a alors saisit le Tribunal d’instance aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de l’occupant.
Le Tribunal d’instance, pour faire droit à la demande du bailleur, a considéré que « le refus du locataire d’accepter le renouvellement du bail avec augmentation du montant du loyer entraîne la fin de la relation contractuelle ».
Le preneur a fait appel de cette décision.
La Cour, par cet arrêt du 28 mai 2013 infirme le jugement aux motifs ci-après repris :
« Aux termes de l’article L.632-1 du Code de la construction et de l’habitation concernant la location meublée, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire en respectant le même préavis et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
En l’espèce, le propriétaire n’a pas souhaité reprendre ou vendre le studio et n’a invoqué d’autre motif que la volonté de modifier le montant du loyer. Aucun reproche ne peut être fait au locataire qui a exécuté l’essentiel des obligations lui incombant, notamment le paiement du loyer qui a toujours été régulier.
Or, ce refus d’accepter le renouvellement avec augmentation du montant du loyer ne constitue pas en soi un motif légitime et sérieux au sens de la loi, ni un manquement aux obligations du locataire. Il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation du bail ni, en conséquence, d’ordonner l’expulsion du locataire ».
La procédure de renouvellement du bail avec augmentation de loyer est donc bien différente selon que l’on se trouve en présence d’un bail d’habitation régit par les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989 ou d’une location en meublé laquelle est expressément exclue de son champ d’application.
En effet, si la loi du 6 juillet 1989 encadre précisément les modalités de l’augmentation du loyer à l’occasion du renouvellement du bail, tel n’est pas le cas de l’article L.623-1 du Code de la construction et de l’habitation applicable aux locations en meublé.
Aux termes de l’article 17 c) de la Loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat, un nouveau loyer. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat .A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.
Le Code de la construction et de l’habitation est beaucoup mois prolixe en ne consacrant à la question de l’augmentation du loyer, laquelle constitue une modification des conditions du contrat, que l’alinéa 4 de son article L.623-1, aux termes duquel :
“Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an”.
Les conséquences du refus du locataire ne sont cependant pas envisagées par le texte qu’il convient donc d’analyser a contrario : si le locataire refuse, comme ce fut le cas en l’espèce, le contrat n’est pas renouvelé, cette absence de renouvellement ne signifiant pas, comme l’avaient considéré les juges de première instance, la fin de la relation contractuelle mais la reconduction du bail aux conditions antérieures.
Delphine VISSOL
Vivaldi Avocats
