SOURCE : 3ème civ, 28 janvier 2016, n°14-24184, Inédit
Il résulte des dispositions de l’article L145-14 du Code de commerce que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité doit donc réparer l’intégralité du préjudice subi par le preneur. Elle est égale à la valeur du fonds de commerce, sauf au bailleur à prouver que le préjudice causé par l’éviction est inférieur à la valeur du fonds, augmenté des frais accessoires supportés par le preneur : frais de déménagements, de réinstallation, d’aménagement des locaux, de licenciement du personnel, droits de mutation pour l’acquisition d’un autre local ou d’un autre titre locatif, …
Dans le cadre de la détermination du montant de l’indemnité d’éviction, une Cour d’appel (PARIS) avait exclu toute valorisation du fonds de commerce puisque le preneur avait pu se réinstaller à proximité sans perte effective de clientèle. Elle avait cependant retenu que le preneur s’était acquitté d’une somme de 75.000 € pour l’acquisition du droit au bail de nouveaux locaux, mais avait indemnisé le preneur à hauteur de 10% de cette somme, sans motivation particulière de cette décision.
Cette « décote » est logiquement censurée par la Cour de cassation, qui casse l’arrêt aux termes d’un attendu de principe rappelant les dispositions de l’alinéa 2 de l’article L145-14 du Code de commerce,
« Attendu que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre »
Pour la Haute juridiction, la dépense relative au droit au bail acquittée par le preneur dans le cadre de sa réinstallation devait entrer en intégralité dans le calcul de l’indemnité d’éviction.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
