C’est la portée de l’arrêt rendu par la Cour de cassation par arrêt en date du 23 mai 2024.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 23 mai 2024, 22-24.191, Publié au bulletin

I –

Une SCI a vendu par lots, en l’état futur d’achèvement un immeuble collectif à usage d’habitation entre 2008 et 2010.

Du fait de l’apparition de désordres, le syndicat des copropriétaires a assigné en référé la SCI.

Une expertise a été ordonnée le 26 novembre 2012.

La SCI a prononcé la réception de l’ouvrage le 18 février 2013 soit postérieurement aux opérations de livraison
Après dépôt du rapport, le syndicat des copropriétaires a assigné en mars 2017 la SCI en indemnisation de ses préjudices.

II –

La Cour d’appel a déclaré irrecevable car tardive la demande du Syndicat des Copropriétaires à l’exception de certains désordres portant sur la mise en peinture.

Un pourvoi a été formé par le Syndicat des Copropriétaires au visa des dispositions de l’article 1642-1 du Code Civil dans sa version antérieure au 28 mars 2009.

Avant cette date, cet article ne s’appliquait qu’aux vices de construction et non aux défauts de conformité, qui relevaient du régime de la responsabilité contractuelle et donc de la prescription de droit commun.

Le Syndicat des copropriétaires considère donc que concernant les défauts de conformité tels que les peintures de façades, les boites aux lettres ou encore mise en peinture des escaliers, ces difficultés relèvent de la responsabilité contractuelle et qu’en conséquence l’action ne serait être déclarée irrecevable.

III –

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par le Syndicat des Copropriétaires au visa des dispositions de l’article 109 de la loi du 25 mars 2009 modifiant l’article 1642-1 du Code Civil, qui s’appliquent depuis cette date également aux défauts de conformité apparents dans le cadre d’une opération en VEFA et non plus uniquement aux vices de construction. Au cas d’espèce, la cour d’appel a constaté que le syndic avait été mandaté pour recevoir livraison des parties communes le 7 octobre 2011, ce dont il résultait que la livraison était postérieure au 28 mars 2009, en a exactement déduit que le délai de forclusion prévu par l’article 1648, alinéa 2, du code civil était applicable aux désordres apparents à la réception, intervenue après la livraison, que ces désordres soient qualifiés de vices de construction ou de défauts de conformité.