Source : Cass. 3e civ. 2 juillet 2014 n° 12-26.619 (n° 878 FP-D), V. c/ Sté du Square.

L’acquéreur d’un lot dont la surface réelle est inférieure à celle mentionnée dans l’acte de vente peut agir en responsabilité contre la société de mesurage qui a commis une erreur de mesurage mais ne peut pas obtenir l’indemnisation de la « perte de surface ».

En l’espèce, divers lots de copropriété constitués d’appartements sont vendus.

La surface réelle des appartements, calculée par une société de mesurage, se révèle être inférieure de plus d’un vingtième à la surface mentionnée dans les actes de vente.

Les acquéreurs agissent :

D’une part, en diminution du prix à l’encontre du vendeur sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965;

D’autre part ; en responsabilité à l’encontre de la société de mesurage sur le fondement de l’article 1382 du Code civil;

En premier lieu, il résulte des dispositions de l’article 46 de la Loi du 10 juillet 1965 :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ainsi que sa surface habitable. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de la superficie de la partie privative.

(…)

Si la superficie de la partie privative est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie de la partie privative est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».

En l’espèce, la demande des acquéreurs en diminution du prix ayant été formée plus d’un an après à la vente, celle-ci sera, de bon droit, déclarée irrecevable.

Les demandeurs n’auront pas davantage de succès s’agissant de leur seconde prétention et ce, à raison de leur propre erreur dans la qualification de leur préjudice.

En effet, les acquéreurs agissaient, en second lieu, en responsabilité à l’encontre du mesureur au visa des dispositions de l’article 1382 du Code civil dès lors que celui-ci avait, ce qui était démontré, commis une faute.

Les demandeurs seront cependant déboutés de leur demande, la Cour d’appel considérant, ce qu’approuve la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation par cet arrêt du 2 juillet 2014, que si le mesureur a bien commis une faute, les acquéreurs demandaient l’indemnisation d’une « perte de surface » et non pas d’une « perte de chance » de sorte que cette demande ne pouvait être accueillie.

Cette motivation n’est pas critiquable au regard du régime de la responsabilité délictuelle dès lors que si le mesureur peut, à raison de sa faute prouvée, être tenu responsable d’une « perte de chance » pour les acquéreurs d’acquérir le bien à un moindre prix ou de renoncer à leur acquisition, celui-ci ne saurait en revanche être tenu responsable d’une « perte de surface », celle-ci ne pouvant être considérée comme un préjudice résultant directement de sa faute.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats