Source : CA Paris, pôle 4, 2e ch., 3 avr. 2013. JurisData n°2013-006446.
Aux termes des dispositions de l’article 9 de la Loi du 10 juillet 1965 : “chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble”.
Aux termes des dispositions de l’article 15 de ladite Loi : “Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble”.
Par cet arrêt en date du 3 avril 2013, la Cour d’Appel de Paris retient que « le règlement de copropriété est opposable aux locataires qui sont tenus de le respecter » considérant que « les stipulations du règlement selon lesquelles : “Tout copropriétaire est responsable à l’égard d’un autre des troubles de jouissance dont ses locataires seraient directement responsables” n’ont ni pour objet ni pour effet de permettre au locataire contrevenant de se décharger sur le copropriétaire-bailleur des conséquences dommageables de ses infractions au règlement de copropriété.
De même, dans ses rapports avec le syndicat des copropriétaires et/ou d’autres copropriétaires, le copropriétaire-bailleur est de plein droit responsable des infractions au règlement de copropriété commises par son locataire.
Les manquements contractuels réciproques du bailleur et du locataire en relation causale avec les troubles sont sans incidence sur le droit du syndicat des copropriétaires d’obtenir, par voie oblique, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire contrevenant ».
Le syndicat des copropriétaires dispose donc de deux actions.
Il est recevable à agir, d’une part, contre le locataire pour le contraindre à respecter ses obligations au regard de la copropriété et/ou solliciter, par la voie de l’action oblique, la résiliation du bail et son expulsion.
Il est également recevable à agir, d’autre part, contre le copropriétaire-bailleur en tant que responsable des infractions commises par son locataire.
En l’espèce, le locataire exerçait une activité d’entretien et de réparation de scooter faisant ainsi subir aux autres copropriétaires des nuisances consistant notamment en des émanations d’hydrocarbures et de solvants.
La Cour confirme les responsabilités pesant, in solidum, sur le locataire qui a contrevenu au règlement de copropriété et aux stipulations du bail et sur le copropriétaire bailleur qui n’a rien fait d’utile pour mettre fin aux nuisances qu’il n’ignorait pas.
Il était en effet reproché au bailleur ne n’avoir pas saisit l’assemblée générale des copropriétaires d’une demande d’autorisation judiciaire de travaux, consistant en la réalisation d’un conduit d’évacuation des gaz et autres fumées, laissant ainsi perdurer une situation qu’il savait dommageable.
A noter que le contrevenant peut voir sa responsabilité engagée sans qu’il soit nécessaire de démontrer sa mauvaise foi.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
