Bail commercial, sous-location : Un contrat de prestations de service n’est pas un bail !
La qualification de sous-location, au sens de l'article L. 145-31 du Code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients.
Bail commercial, loyer de renouvellement, travaux du preneur autorisés par le bailleur et calcul de la surface de vente
A défaut de stipulation expresse d’une surface de vente, le juge des loyers a l’obligation de se fonder sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement, et prendre en considération l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l’exploitation suite à des travaux d’aménagement du preneur, qui ne modifient pas la structure du bâtiment et de nature à répondre pleinement à l’activité exploitée.
Fonds de commerce, expropriation pour cause d’utilité publique : L’indemnisation du trouble commercial est possible, même en cas d’éviction partielle du fonds
L’éviction partielle d’un fonds de commerce peut générer un préjudice affectant l’activité poursuivie par l’exploitant dans les locaux hors emprise, distinct de celui indemnisé par l’allocation de la valeur du fonds et par l’indemnité de remploi, à charge pour l’exploitant d’en rapporter la preuve.
Bail commercial, manquement du preneur à son obligation de restitution des locaux en bon état : Pas de présomption de préjudice au bénéfice du bailleur !
Aux termes de trois arrêts rendus coup sur coup, et amenés à la plus large des publications, la troisième chambre civile opère un important revirement de jurisprudence en matière de restitution des locaux en mauvais état, à tout le moins non conforme avec les stipulations du bail ou avec les règles légales, et exige désormais la démonstration par le bailleur d’un préjudice en lien de causalité avec le désordre allégué.
Bail commercial, ordonnance de référé passée en force de chose jugée, délais de paiement non respectés : Pas de double chance devant le juge du fond !
Le juge du fond qui, soumis à la revendication d’un locataire commercial ayant bénéficié de délais de paiement entérinés par une décision du juge des référés passée en force chose jugée, constate que ces derniers n’ont pas respectés, ne peut en accorder de nouveaux, même à titre rétroactif.
Bail commercial, demande en requalification, prescription de l’action : la fraude « corrompt tout »
Il résulte de la combinaison de l’article L145-60 du Code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout, que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicables aux actions au titre d’un bail commercial.
Bail commercial, autorité de la chose jugée d’un protocole d’accord transactionnel, et absence de refacturation de la TEOM au locataire en l’absence de clause « claire et précise ».
Aux termes d’un arrêt en date du 16 mai 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que la signature d’un protocole d’accord transactionnel, portant accord global ayant vocation à régler tous les litiges nés de l’exécution d’un bail commercial résilié par anticipation, rend irrecevable toute demande fondée sur celui-ci. Elle rappelle enfin que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ne peut être refacturée du bailleur sur le preneur, qu’en vertu d’une clause « claire et précise ».
Bail commercial, action en restitution d’un indu échu antérieurement à vente de l’immeuble : inopposabilité au locataire de la clause de subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur
Aux termes d’un arrêt en date du 16 mai 2024, la Cour de cassation juge que le locataire commercial peut agir en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente des locaux objets du bail, à l’encontre de son bailleur originaire, alors même que l’acte de vente prévoit la subrogation de l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur.
Mentions obligatoires des actes de cession de titres de société à prépondérance immobilière
L’administration fiscales commente les nouvelles mentions introduites par la loi de finances pour 2024
Bail commercial, défaut d’immatriculation et dénégation du droit au renouvellement
Il ressort des articles L145-1 et L145-8 du Code de commerce, que le bénéfice du droit au renouvellement du bail commercial est conditionné par l’immatriculation du preneur au RCS, que cette immatriculation doit s’apprécier local par local, être effectuée à l’adresse des lieux loués, et que le preneur doit être immatriculé à la date de délivrance du congé, la preuve de ces éléments incombant au preneur qui souhaite bénéficier du droit au statut.
Bail commercial, fixation du loyer binaire et office du juge des loyers commerciaux
Aux termes d’un arrêt particulièrement motivé et sous étude au prochain rapport annuel de la Cour de cassation, la troisième chambre civile poursuit son œuvre de construction doctrinale sur les loyers binaires
La preuve de l’existence et de l’exécution du bail commercial verbal
Contrairement à ce qu’une conception statutaire des baux commerciaux pourrait le faire croire, la forme écrite n’est pas consubstantielle aux baux à loyer en général. Aux termes d’un arrêt en date du 4 avril 2024, la Cour de PARIS reconnait au bénéfice du locataire commercial l’existence d’une convention verbale, qu’elle conditionne à des éléments probatoires classiquement identifiés par le droit prétorien.