Transaction immobilière
Le bon de visite qui ne saurait tenir lieu de mandat et n’ouvre par conséquent pas droit à commission, peut constituer uniquement un document probatoire Source : Cass.3ème Civ., 27 novembre 2025, n°23-18.011 En l’occurrence un particulier avait donné a donné mandat à un agent immobilier de rechercher un hôtel de quinze chambres ou plus pour un prix maximal de 12 500 000 euros.Faisant valoir que l'immeuble qu’il avait présenté à son mandant, avait été acquis par l'entremise d'un autre agent immobilier, le 15 mai 2018, par une société dont il était associé, l'agent immobilier l'avait assigné en dommages-intérêts.Ses demandes avaient…
Désordres et réparation
Lorsque les désordres sont réparables, la démolition totale et reconstruction de l’immeuble constitue une mesure disproportionnée que le juge est en droit d’écarter. Source : Cass.3ème Civ., 8 janvier 2026, n°23-22.323 En l’occurrence des maîtres de l'ouvrage avaient fait construire une maison d'habitation à ossature bois.Les travaux avaient été réceptionnés et invoquant une situation de péril de la construction, les maîtres de l'ouvrage avaient assigné les constructeurs et leurs assureurs. La Cour d’Appel ayant relevé que l'expert proposait une solution de reprise de l'ensemble des désordres affectant tant les éléments de superstructures que les fondations, qui étaient parfaitement réparables, que la…
Bail commercial : violation du droit de préférence du preneur à bail en cas de cession de l’immeuble et nature de la sanction
La vente de locaux loués conclue par un propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l'article L. 145-46-1 du code de commerce est sanctionnée par la nullité. L'action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du même code.
Résiliation unilatérale du CCMI et indemnité forfaitaire : l’impossibilité pour le juge d’en modérer le montant
Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 24-12.082, n° 7 FS-B https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053345515?init=true&page=1&query=24-12.082&searchField=ALL&tab_selection=all La résiliation unilatérale du contrat de construction de maison individuelle (CCMI) par le maître de l’ouvrage soulève régulièrement la question de la nature juridique de l’indemnité due au constructeur. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 8 janvier 2026 apporte une clarification bienvenue en réaffirmant que la clause prévoyant le versement d’une indemnité forfaitaire de résiliation constitue une clause de dédit, et non une clause pénale, de sorte qu’elle échappe au pouvoir modérateur du juge. 1. Le fondement légal de la résiliation…
Vente des murs et droit de préférence du locataire : l’action en nullité enfermée dans le délai biennal
La cession à un tiers de locaux à usage commercial ou artisanal consentie par le propriétaire en violation du droit de préférence du locataire commerçant est frappée de nullité, l’action en nullité ouverte au profit du locataire étant soumise au délai de prescription biennal. Civ. 3ème, 18 déc. 2025, FS-B, n° 24-10.767 I - Depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le locataire commerçant bénéficie d’un droit de préférence en cas de cession des locaux qu’il occupe. Par l’arrêt ici commenté, la Cour de cassation précise que la méconnaissance de ce droit par le…
Recouvrement accéléré des charges de copropriété : l’exigence d’une mise en demeure distincte pour chaque exercice
Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23.23-534, n° 40 FS-B https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053384326?init=true&page=1&query=23-23534&searchField=ALL&tab_selection=all La procédure accélérée de recouvrement instituée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 constitue un mécanisme dérogatoire destiné à permettre au syndicat des copropriétaires d’obtenir rapidement le paiement des provisions de charges impayées. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 janvier 2026 vient préciser la portée de cette procédure en rappelant qu’elle ne peut être mise en œuvre, pour les exercices postérieurs à celui visé par la demande initiale, qu’à la condition qu’une nouvelle mise en demeure ait…
Bail rural consenti par un indivisaire : opposabilité au coïndivisaire s’il en avait connaissance à la donation
Lorsqu'un indivisaire, après avoir consenti seul un bail rural sur des biens indivis, donne ses droits indivis sur ces biens à son coïndivisaire qui accepte la donation, le bail rural est opposable à ce coïndivisaire, en application de l 'article 1743, alinéa 1er, du code civil, si celui-ci avait connaissance, au plus tard au jour de la donation, de l'existence de ce bail. Cour de cassation, 29 janvier 2026, n° 24-20.852 I – Une personne a recueilli, dans la succession de sa mère, des droits indivis sur plusieurs parcelles agricoles et est devenue seule propriétaire de ces parcelles à la…
Charges payées par provision, état du droit positif après deux Arrêts majeurs rendus par la Cour de Cassation.
Le paiement des charges nées du bail commercial par provision est presque une clause d’usage qui reste source de difficulté dans les rapports bailleur-preneur, tant au titre des conditions dans lesquelles doivent être justifiées les charges réellement exposées que de la régularisation des provisions ou même du remboursement des trop-perçus. Deux Arrêts publiés au bulletin devraient sensiblement éclairer le droit positif en la matière.
Effondrement d’une falaise sur un immeuble d’habitation : articulation des responsabilités de l’architecte et du gardien de la chose
CA Bastia, 3 sept. 2025, n° 23/00064 La survenance d’un éboulement rocheux affectant un immeuble édifié au pied d’une falaise soulève la délicate question de la détermination des responsabilités lorsque le dommage trouve son origine dans un élément naturel préexistant à la construction. L’arrêt commenté illustre l’articulation entre la responsabilité de l’architecte pour manquement à son devoir de conseil et la responsabilité du propriétaire de la falaise en sa qualité de gardien de la chose, tout en excluant l’application de la garantie décennale des constructeurs. En l’espèce, un maître d’ouvrage fait édifier un immeuble d’habitation au pied d’une falaise provenant…
Cessation de garantie d’un agent immobilier : le délai de trois mois ne court qu’à compter de la notification individuelle du garant aux créanciers inscrits dans les registres
Il résulte de l'article 45 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le garant doit notifier individuellement la cessation de la garantie accordée à l'agent immobilier aux créanciers dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire ou le registre des mandats prévus aux articles 51 et 65 du décret, ceux-ci disposant alors d'un délai de trois mois pour produire leur créance. A défaut d'une telle notification, à laquelle il ne peut être suppléé par la seule publication d'un avis de cessation de la garantie dans un quotidien, et l'article 45 du décret ne distinguant pas selon que…
Annulation de la vente pour dol résultant de la dissimulation de troubles anormaux de voisinage : étendue des restitutions et limites de l’indemnisation
Cass. 3e civ., 8 janv. 2026, n° 23-23.861, n° 14 D https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053384200?init=true&page=1&query=23-23.861&searchField=ALL&tab_selection=all La vente d’un immeuble d’habitation peut être annulée lorsque le vendeur a volontairement dissimulé à l’acquéreur l’existence de troubles anormaux de voisinage affectant le bien vendu, notamment des nuisances sonores provenant d’une activité commerciale voisine. Une telle dissimulation constitue un dol, au sens de l’article 1110 ancien du code civil (devenu art. 1137 depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016), dès lors qu’elle a déterminé le consentement de l’acquéreur. En l’espèce, une maison d’habitation mitoyenne d’un commerce est vendue à des époux. Se plaignant de nuisances sonores…
Procédure accélérée au fond (art. 19-2) : la demande reconventionnelle en dehors du champ d’application de la procédure est irrecevable
Lorsqu'il est saisi sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et ne peut connaître, à ce titre, d'une demande reconventionnelle qui n'entre pas dans le champ d'application de la procédure accélérée au fond. Cour de cassation, 15 janvier 2026, n° 24-10.778 I – Un syndicat de copropriétaires a assigné plusieurs personnes, dont deux en tant que nus-propriétaires et une en tant qu’usufruitière, en paiement de charges, sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10…