SOURCE : 3^ème civ, 8 avril 2014, n°13-11728, Inédit

Les bailleurs s’obstinent, mais la Cour de cassation reste ferme : Les travaux réalisés aux seuls frais du locataire, qui peuvent à la fois être considérés comme une modification notable des caractéristiques des locaux (R145-3 ccom) et comme une amélioration (R145-8 ccom) autorisent le bailleur, en cas d’accession en fin de bail, ne peuvent entrer dans le calcul de la valeur locative, et a fortiori justifier un déplafonnement du montant du loyer que lors du second renouvellement du bail.

En l’espèce, un preneur réalise des travaux que la Cour d’appel de Paris qualifie d’amélioration, qui entrainent un déplafonnement du loyer lors du 2^ème renouvellement puisque le bailleur est devenu propriétaire des travaux par voie d’accession, conformément aux stipulations du bail.

En conséquence, la Cour d’appel considère que le bailleur peut se fonder sur ces travaux pour solliciter le déplafonnement du loyer du « troisième » bail. Sa position est confirmée par la Cour de cassation, qui rappelle au preneur qui s’appuyait sur ce fondement, qu’en cas de travaux qualifiés de modification notable et d’amélioration, la seconde qualification l’emporte sur la première[1]. La Haute juridiction ajoute également que la qualification d’amélioration ressort exclusivement de l’appréciation souveraine des juges du fonds, dont la Cour de cassation se borne simplement à contrôler la motivation.

Par la seconde branche de son moyen, le preneur soutenait également que le bailleur avait participé indirectement au financement des travaux en stipulant, dans un avenant au bail, que l’ « extension réalisée ne donnait pas lieu à la perception d’un loyer ». Pour le preneur, en finançant indirectement les travaux, le bailleur devait se fonder sur leur réalisation pour solliciter le déplafonnement lors du premier renouvellement, à l’ exclusion du deuxième, conformément à l’article R145-8 du Code de commerce.

La Cour de cassation balaie l’argument, en y répondant indirectement : cet engagement du bailleur ne saurait s’assimiler à un financement des travaux, lesquels ont été « réalisés aux seuls frais de la locataire ».

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

[1] 3ème civ, 9 novembre 2010, n°09-71557 ; 3^ème civ, 27 septembre 2011, n°10-24674 ; 3^ème civ, 17 septembre 2013, n°12-18910