Source : Cass. 3e civ., 9 nov. 2017, n° 16-20.752, n° 1114 FS – D
La propriétaire de lots dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l’assemblée générale du 29 mars 2011 et, subsidiairement, de deux de ses résolutions.
Pour la première fois en cause d’appel, la copropriétaire sollicitait l’annulation de l’assemblée générale à raison de la nullité du mandat de syndic résultant du fait que celui-ci n’avait pas, dans les 3 mois suivant sa désignation, procédé à l’ouverture d’un compte bancaire séparé, ce qui, en application des dispositions de l’article 18 de la Loi du 10 juillet 1965, est effectivement une cause de nullité du contrat de syndic puisque pour rappel, ce texte fait obligation au syndic « d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables ».
Si le bien fondé de cette demande ne semble pas poser difficulté, tel ne sera pas le cas en l’espèce de sa recevabilité dès lors que le Syndicat des copropriétaires soulèvera :
d’une part, l’irrecevabilité d’une demande nouvelle en cause d’appel, ce que ni la Cour d’appel ni la Cour de cassation ne retiendront, considérant qu’il s’agissait non pas d’une demande nouvelle mais d’un moyen nouveau à l’appui de la demande d’annulation de l’assemblée générale,
d’autre part, la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil s’agissant selon lui d’une action personnelle.
C’est donc faisant sien ce second moyen que la Cour d’appel de PARIS a rejeté la demande tendant à voir constater la nullité de l’assemblée générale de ce chef au motif que « la nullité du mandat n’a pas été soulevée dans le délai de cinq ans à compter de l’expiration du délai de trois mois suivant la désignation du syndic » de sorte que celle-ci était prescrite.
La Cour de cassation censure cet arrêt considérant que :
« Pour rejeter la demande de Mme X… tendant à l’annulation de l’assemblée générale fondée sur la nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé, l’arrêt retient que la nullité du mandat n’a pas été soulevée dans le délai de cinq ans à compter de l’expiration du délai de trois mois suivant la désignation du syndic ; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé », savoir l’article 42 alinéa 1 de la Loi du 10 juillet 1965 lequel dispose :
« sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans ».
Il en résulte que la demande en annulation de l’assemblée générale fondée sur la nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte séparé relève bien de ce régime puisqu’elle s’analyse en une action où le copropriétaire est opposé au syndicat des copropriétaires.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
