Constatation de la transformation d’un bail dérogatoire en bail commercial

Eric DELFLY
Eric DELFLY  - Avocat associé

 

Sources: Cass. 3e civ, 1er octobre 2014, n° 13-16.806, FS – P+B+I

 

I – Les faits

 

Par acte authentique du 14 novembre 1994, la société bailleresse a donné à bail à la société AZ deux terrains pour une durée de vingt-trois mois courant à compter du 1erjuillet 1994.

 

Par acte du 15 mars 2010, la société bailleresse, représentée par son liquidateur, a assigné la société locataire en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. Cette dernière a demandé de bénéficier d’un bail soumis au statut des baux commerciaux. Il était reproché à l’arrêt de juger que cette demande ne bénéficiait pas de la prescription biennale.

 

II – L’action en reconnaissance de l’existence d’un bail commercial

 

Le pourvoi est rejeté au motif que la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, résultant du seul effet de l’ article L. 145-5 du Code de commerce , n’est pas soumise à la prescription biennale. C’est donc la prescription quinquennale de droit commun qui s’applique.

 

C’est le seul enseignement qu’il faut tirer de cette décision. En effet la requalification n’est possible que si le maintien dans les lieux s’est fait sans opposition du bailleur qui, par exemple, après la fin du bail dérogatoire s’est abstenu de solliciter l’expulsion du locataire tout en continuant à encaisser sans réserve les loyers.

 

III – Le champ d’application du statut des baux commerciaux

 

La Haute Cour valide par ailleurs la décision de la cour d’Appel qui a retenu que les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiés des constructions avec le consentement exprès du propriétaire étaient soumis au statut si :

 

un fonds de commerce était exploité par le locataire;

 

dans des constructions présentant des critères de solidité et de fixité;

 

Constatant que le caractère de solidité des constructions résultait de leur pérennité et leur caractère de fixité de leur connexion aux réseaux,

 

Les lecteurs de Vivaldi-Chronos auront identifiés des constructions de type « Portakabin ».

 

L’arrêt apporte donc une réelle avancée dans ce domaine.

 

Eric DELFLY

Vivaldi-avocats

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