Sources : Cass. 3e civ. 8 juill. 2015, n° 14-11.582, FS-P+B

Une commune consent à une SCI un contrat de crédit-bail immobilier. Se prévalant d’un défaut de paiement des loyers, la commune obtient par ordonnance de référé de 2004, la constatation de la résolution du contrat aux torts de la SCI et la condamnation de cette dernière à lui verser une provision à valoir sur les loyers échus et une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux.

La SCI assigne la commune en nullité du contrat de crédit-bail et remboursement des loyers versés, au motif de l’absence d’autorisation délivrée au maire par le conseil municipal pour conclure un tel contrat. La commune sollicite reconventionnellement le paiement d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure à l’annulation.

La cour d’appel (CA Lyon, 5 nov. 2013) statuant sur renvoi après cassation [1]rejette la demande de la commune en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au prononcé de l’annulation.

La Cour de cassation casse partiellement l’arrêt d’appel au visa des articles 1108 et 1184 du Code civil. Dans le cas où un contrat nul a été exécuté, les parties doivent être remises dans l’état où elles se trouvaient avant cette exécution et, lorsque cette remise en état se révèle impossible, la partie qui a bénéficié d’une prestation qu’elle ne peut restituer, comme la jouissance d’un bien loué, doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation.

La censure est de nouveau prononcée à raison d’un défaut de maitrise par la Cour d’appel des moyens débattus par les parties. En effet, l’octroi d’une indemnité d’occupation avait été refusée à raison de la mauvaise foi de la commune à l’origine d’un manquement délibéré aux procédures administratives .La Haute Cour rappelle par sa décision qu’il ne s’agit pas d’une action en dommages et intérêts (1184 du code civil) mais d’une demande d’indemnité fondée sur l’enrichissement sans cause qui ne nécessite pas d’apprécier la bonne foi des parties.

Eric DELFLY

Vivaldi-Avocats

[1] Cass. 3e civ, 16 janv. 2013, n° 11-27.837 Qui censure la Cour d’Appel de Grenoble (03 Octobre 20011) pour avoir jugé que le moyen de nullité invoqué par le crédit preneur était une nullité de protection dont seule la commune pouvait de prévaloir alors que selon la Haute de Cour ce moyen, pouvait être soulevé par toute partie ayant un intérêt à présenter la demande :

« Attendu que pour déclarer son action irrecevable, l’arrêt énonce que la nullité, même d’ordre public, qui peut affecter le contrat litigieux étant édictée au seul profit de la collectivité publique, la société, cocontractante de la commune et non pas tiers au contrat, n’est pas recevable à s’en prévaloir dans le seul but, parfaitement étranger à l’intérêt général qu’elle invoque, d’échapper aux stipulations d’un contrat qu’elle a librement signé et exécuté pendant huit années ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la méconnaissance des dispositions d’ordre public relatives à la compétence de l’autorité signataire d’un contrat conclu au nom de la commune est sanctionnée par la nullité absolue, en sorte qu’elle peut être invoquée par toute personne, justifiant ainsi d’un intérêt légitime à agir, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; »