Source : Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-19.450, F-D  : JurisData n° 2018-016165

Se prévalant de la nullité de plein droit du mandat de leur syndic pour ne pas avoir ouvert de compte bancaire séparé au nom du syndicat dans le délai de trois mois suivant sa désignation, deux copropriétaires l’ont assignée en annulation d’une assemblée générale convoquée par celui-ci mais également en indemnisation du préjudice qu’ils estimaient avoir subi.

La Cour fait droit à la demande d’annulation de l’assemblée générale mais rejette leur demande indemnitaire, décision dont pourvoi à la demande des copropriétaires.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi considérant :

« Mais attendu qu’ayant relevé que, bien que l’assemblée générale du 3 mars 2011 ait été annulée, il n’en demeurait pas moins que le syndic avait accompli des actes de gestion permettant au syndicat des copropriétaires de payer les factures et de faire les appels de fonds, la cour d’appel, qui n’a pas jugé que le syndic pouvait percevoir une rémunération au titre de son mandat annulé, en a souverainement déduit que M. et Mme X. ne justifiaient d’aucun préjudice ».

Il résulte des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est dans l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai, toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.

A défaut, il en résulte une nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de 3 mois suivant sa désignation, cette nullité « de plein droit » devant toutefois avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire comme nous l’avons déjà vu. (Cass., 3ème Civ., 5 juillet 2018, n° 17-21034).

L’annulation de ce mandat de syndic permet par ailleurs au syndicat des copropriétaires de solliciter sur le principe, la restitution des honoraires versés.

Pour autant, le fait que le Syndicat des copropriétaires ait versé des honoraires au syndic n’est pas en soi, constitutif d’un préjudice dont un copropriétaire peut demander réparation, la Cour de cassation précisant que la Cour d’appel n’avait pas jugé que le syndic pouvait percevoir une rémunération au titre de son mandat annulé mais uniquement retenu qu’il n’en demeurait pas moins que le syndic avait accompli des actes de gestion permettant au syndicat des copropriétaires de payer les factures et de faire les appels de fonds.

Il appartenait donc aux copropriétaires de démontrer l’existence d’un préjudice distinct et donc autre que celui résultant prétendument du versement des honoraires effectivement dus en exécution des prestations réalisés par le syndic avant l’annulation de son mandat ce que ces derniers ne démontraient pas en l’espèce, l’annulation du mandat de syndic n’étant pas en soi, une cause de préjudice.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats