SOURCE : Loi pour l’accès au logement et à l’urbanisme rénové (ALUR) n° 2014-366 du 24 mars 2014.
L’article 153 de la loi ALUR (ancien article 70 quater) aura décidément fait couler beaucoup d’encre.
La première version du projet de loi réservait les cessions de parts sociales de SCI aux seuls notaires.
Cette première version du texte avait finalement était remplacée par une nouvelle version qui réservait la cession de parts de SCI à des actes d’Avocat, des actes authentiques ou des actes juridiques d’expert comptable.
Au final, les dispositions de l’article 153 de la loi ALUR ont été déclarées inconstitutionnelles par le Conseil Constitutionnel, lequel a considéré que ces dispositions ne présentaient pas de lien avec les dispositions du projet de loi initial et qu’elles avaient été adoptées selon une procédure contraire à la constitution.
Il en résulte donc que les dispositions de l’article 153 ont purement été simplement supprimées de la loi ALUR et que les cessions de parts sociales de SCI restent, comme auparavant, constatées par un acte sous seing privé ou notarié.
Pour mémoire, il est rappelé que l’acte notarié est toutefois obligatoire en cas de cession réalisée à l’étranger portant sur les titres d’une société française ou étrangère dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France.
Par ailleurs, l’acte sous seing privé peut parfaitement être un acte d’Avocat. Rappelons à cet égard que l’acte d’Avocat a été institué par la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011, dite de modernisation des professions judiciaires ou juridiques. Dans cette hypothèse, l’acte est un acte sous seing privé signé par les parties, mais également contresigné par un Avocat, la signature de l’Avocat conférant à cet acte une meilleure sécurité juridique, celui-ci engageant en outre, par sa signature, sa responsabilité professionnelle.
Il est à relever que les dispositions de l’article 153 de la loi ALUR qui ont disparu du texte finalement publié au Journal Officiel, ne visaient que les cessions de la majorité des parts sociales de SCI lorsque le patrimoine de la société est constitué d’une unité foncière soumise au droit de préemption urbain au moment de sa cession.
Conférer la rédaction des cessions des parts présentant ces caractéristiques à des professionnels des professions juridiques, ne visait en réalité qu’à assurer la sécurité juridique de l’acte dans la mesure où le professionnel est alors tenu de vérifier l’éventuel assujettissement du projet de cession de parts sociales au droit de préemption urbain, selon un formalisme qu’il est à même d’appréhender.
Il n’est donc pas sûr que la question soit définitivement tombée aux oubliettes.
Christine MARTIN
Associée
Vivaldi-Avocats
