La Cour de Cassation réaffirme fermement que l’évaluation d’immeubles d’une succession ne peut être basée sur des transactions postérieures au décès
Source : CCass, com, 19/06/2024, n°22-24169
Après le décès de leur auteurs, des héritiers ont souscrit la déclaration de succession et ont déterminé la valeur de deux immeubles figurant à l’actif. Peu de temps après avoir déposé la déclaration, ils ont vendu les immeubles en cause à une valeur inférieur à celle déclarée et ont sollicité une réduction des droits acquittés.
La Cour d’Appel a fait droit à leur demande en soulignant qu’il ne s’était pas écoulé plus de 6 mois entre la déclaration de succession et la vente des biens, que ceux-ci n’avaient pas fait l’objet de modification de sorte que les transactions pouvaient être considérées comme des éléments de comparaison fiables.
L’administration fiscale se pourvoit en cassation en faisant valoir que la valeur vénale des immeubles devait être déterminée au jour du décès, fait générateur des droits de succession, et qu’il ne pouvait être tenu compte d’éléments postérieurs à cette date.
Au visa de l’article 761 du code général des impôts qui dispose que « pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission », la Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’Appel estimant qu’elle a ajouté une condition à la loi.
Même s’il est constant que la Cour d’Appel a voulu faire preuve de pragmatisme et a pris en compte plusieurs paramètres pour estimer que les transactions postérieures au décès révélaient la valeur réelle des immeubles, la Cour de Cassation applique strictement l’article 761 du code général des impôts qui fixe le fait générateur de l’impôt à la date de transmission.
Il ne peut être dérogé à cette règle que de façon exceptionnel si par exemple il n’y a pas d’éléments de comparaison similaires antérieurement au fait générateur.