Source : Cass. 3e civ., Arrêt n° 826 du 13 septembre 2018 – n° 17-20.180 FS-PBRI

Le 20 avril 2001, la société Belles Feuilles (la société), marchand de biens, a acquis un immeuble situé à Paris.

Le 4 septembre 2001, elle a signifié au locataire d’un local à usage d’habitation dans l’immeuble, une offre de vente lui ouvrant droit de préemption.

Le 28 septembre 2001, elle lui a notifié un congé pour vendre.

Un arrêt irrévocable du 29 janvier 2009 a annulé ces deux actes.

Suivant jugement du 15 décembre 2010, la société Belles Feuilles a été placée en liquidation judiciaire.

Par acte du 30 septembre 2013, le liquidateur judiciaire, a signifié au locataire un congé pour vendre, puis l’a assignée en validité du congé et en expulsion ;

Ce congé est déclaré nul, décision dont est saisie la Cour de cassation par le mandataire lequel soutient :

« 1°/ que l’accord collectif de location relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation en date du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret n°99-628 du 22 juillet 1999, s’applique aux congés délivrés par les bailleurs ayant « l’intention de mettre en vente » plus de dix lots dont ils sont propriétaires dans un même immeuble, ce qui exclut les congés délivrés par les liquidateurs judiciaires des sociétés bailleresses lesquels sont tenus, par leur mission, de réaliser les actifs de ces dernières ; que dès lors, en affirmant, pour juger que le congé délivré par M. X…, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belles Feuilles le 30 septembre 2013 était nul, faute d’avoir respecté les dispositions d’ordre public de l’accord collectif du 9 juin 1998, que le fait que la société Belles Feuilles ait fait l’objet d’une liquidation judiciaire ne dispensait pas le liquidateur judiciaire de respecter les obligations du bailleur imposées par l’accord collectif du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999, la cour d’appel a violé, par fausse application, l’accord collectif de location relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation en date du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 et l’article 41ter de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 ;

2°/ qu’en tout état de cause, le liquidateur est tenu de réaliser le patrimoine du débiteur placé en liquidation judiciaire par une cession globale ou séparée de ses droits et biens dans l’intérêt des créanciers, indépendamment de toute volonté antérieure ou actuelle du débiteur qui est dessaisi de la disposition de ses biens ; qu’en se fondant, pour juger que l’accord collectif du 9 juin 1998 était applicable à la vente de l’appartement litigieux par M. X…, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Belles Feuilles, sur la circonstance que le congé pour vendre qu’il avait délivré le 30 septembre 2013 à Mme Z…, s’inscrivait dans la même opération de vente poursuivie par la société Belles Feuilles depuis le 27 avril 2001, date à laquelle cette dernière avait déclaré à Mme Z… qu’elle avait l’intention de vendre l’intégralité des lots composant l’immeuble dont elle venait de devenir propriétaire, constitué notamment de dix-sept appartements (dont celui de Mme Z…) et de chambres de service, et qu’il concernait le même logement que le congé pour vendre délivré le 28 septembre 2001 par la société Belles Feuilles alors in bonis à Mme Z…, soumis à l’accord collectif du 9 juin 1998, la cour d’appel a violé les articles L. 640-1, L. 641-4 et L. 641-9 du code de commerce, ensemble l’accord collectif de location relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation en date du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 »

La question posée à la Cour de cassation est donc la suivante : le liquidateur judiciaire qui, dans le cadre de sa mission, procède à la vente des biens du débiteur, est-il tenu, lorsqu’il délivre un congé pour vente, de respecter les dispositions de l’accord collectif du 9 juin 1998 lorsque l’appartement vendu s’inscrivait, avant la liquidation judiciaire, dans le cadre d’une opération de vente par lots soumise à ces dispositions ?

La réponse est oui : le placement de la société en liquidation judiciaire ne dispensait pas le mandataire liquidateur, qui avait délivré un congé pour vendre, de respecter les obligations du bailleur imposées par l’accord collectif du 9 juin 1998, la Cour considérant :

« Mais attendu qu’ayant constaté qu’il avait été définitivement jugé que l’Accord collectif du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999, était applicable à la mise en vente par lots, par la société Belles feuilles, de l’intégralité de l’immeuble, relevé que le congé pour vendre délivré le 30 septembre 2013 s’inscrivait dans la même opération de vente poursuivie par la société Belles Feuilles et retenu exactement que les accords collectifs n’imposent pas que l’opération globale de vente par lots de plus de dix logements dans un même immeuble s’exécute dans une certaine durée et que le placement de la société Belles Feuilles en liquidation judiciaire ne dispensait pas le mandataire liquidateur, qui n’agissait pas en son nom personnel, de respecter, en cas de délivrance d’un congé pour vendre, les obligations du bailleur imposées par l’Accord collectif du 9 juin 1998, dont l’application n’est pas conditionnée à la situation in bonis du bailleur, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le congé pour vendre délivré par M. X… en méconnaissance des dispositions de l‘Accord collectif était nul ;»

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats