Source : Civ. 3e, 15 févr. 2018, F-P+B, n° 16-17.759
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Les consorts X…, propriétaires indivis d’un local commercial situé dans un immeuble en copropriété et donné à bail à une société qui a, par la suite, cédé son fonds de commerce à la société Maison Paris 10, laquelle y exploite une activité de restauration, ont assigné celle-ci en cessation des travaux de remplacement du conduit d’évacuation des fumées et en remise en état des lieux.
Le syndicat des copropriétaires est intervenu volontairement à l’instance.
La société Maison Paris 10 fait grief à l’arrêt d’ordonner l’arrêt immédiat des travaux entrepris et de la condamner à remettre les lieux en état sous astreinte.
L’arrêt est toutefois confirmé par la Cour de cassation laquelle considère, par un arrêt motivé :
« Mais attendu qu’ayant relevé que la société Maison Paris 10 ne déniait pas avoir réalisé, sans autorisation préalable de la copropriété, la pose d’un nouveau conduit d’évacuation, dépendant des parties communes, et retenu que le fait que la destination du local loué nécessitait la pose de ce nouveau conduit pour permettre l’exercice de l’activité de restauration, autorisée par avenant, n’était pas un élément qui remettait en cause l’existence du trouble manifestement illicite dès lors qu’il ne pouvait y être procédé sans autorisation préalable et que, en l’absence de production d’une autorisation a posteriori de l’assemblée générale des copropriétaires, la régularisation des travaux n’était qu’hypothétique et tout aménagement envisagé par le preneur pas de nature à assurer le respect du règlement de copropriété, de sorte que la seule mesure nécessaire et proportionnée à la cessation du trouble était la remise en l’état des lieux, la cour d’appel, procédant aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision ».
Si chaque copropriétaire doit assurer l’entretien normal de ses parties privatives et les améliorer s’il le désire, sa liberté d’action n’est pas complète :
d’une part, les travaux qu’il entreprend à l’intérieur de son lot doivent être conformes aux prescriptions du règlement de copropriété ;
d’autre part, s’ils doivent avoir des incidents sur les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ils sont soumis à une autorisation préalable de l’Assemblée Générale.
Ces travaux sont alors votés suivant les modalités fixées par la loi du 10 juillet 1965.
Il en résulte que l’autorisation du Syndicat doit, par principe, être préalable.
En pratique, la règle a été assouplie pour des considérations pratiques, la jurisprudence reconnaissant la possibilité, pour l’Assemblée Générale, de ratifier quand les conditions en sont réunies, après coût, les travaux entrepris sans autorisation permettant ainsi la régularisation de la situation à la majorité de l’article 25, à condition toutefois que ces travaux soient conformes à la destination de l’immeuble.
A défaut, les travaux entrepris sans autorisation de l’assemblée générale constituent un trouble manifestement illicite et ce sans que le Syndicat des copropriétaires n’ait à démontrer de grief étant rappelé que le trouble manifestement illicite ne résulte pas de la réalisation des travaux en tant que tel mais de la violation des dispositions d’ordre public ci avant rappelées et donc de leur réalisation sans autorisation préalable et a minima sans ratification a posteriori de l’assemblée générale.
Il en résulte que s’agissant d’un trouble manifestement illicite, le Juge des référés peut, en application des dispositions de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser ce trouble.
Delphine VISSOL.
Vivaldi-Avocats
