SOURCE : 3ème civ, 28 janvier 2016, 13-25.250, Inédit
Il résulte de l’article 1719 du Code civil que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; (…) »
Les cessionnaires d’un fonds de commerce acquis en janvier 2000 ont assigné une commune sur ce fondement, lui reprochant l’état de vétusté généralisé des locaux (maçonnerie, menuiseries, plomberie, toiture), la non-conformité de l’installation électrique, des difficultés relatives au chauffage, et l’absence de séparation entre les locaux affectés au commerce et ceux destinés à l’habitation, le bail étant mixte.
Ils ont sollicité des juridictions la résiliation du bail pour faute du bailleur et l’octroi de dommages et intérêts pour réparer le trouble de jouissance subi.
Les juges du fond ont relevé que la municipalité avait conscience des griefs du preneur depuis 2006 pour avoir reconnu la nécessité de procéder aux travaux, mais en avait reporté l’exécution en 2007 puis 2008, mais ne les avait finalement jamais réalisés. La Cour d’appel de RIOM, relevant que ces travaux n’ont pas une nature locative, caractérise ainsi un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Sans surprise, l’arrêt est confirmé par la Cour de cassation, qui relève que ces désordres ne permettent pas une jouissance normale des locaux, de sorte que le bailleur est redevable envers le preneur d’une indemnité pour trouble de jouissance.
En revanche, il n’est pas statué sur la résiliation du bail, les parties s’étant sans doute entendus sur la restitution des locaux, pour avoir procédé des états des lieux de sortie en 2011.
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
