Source : Cass., 3ème civ., 11 mars 2015, n° 14-10.447 – JurisData : 2015-004690.
Le propriétaire d’un lot à usage d’habitation donné à bail délivre un congé avec offre de vente dudit lot.
La locataire n’ayant pas donné suite à cette offre, le bailleur vend la totalité de l’immeuble à un tiers.
Soutenant que son droit de préemption subsidiaire n’avait pas été respecté, la locataire a assigné le bailleur et le tiers acquéreur en annulation de la vente.
La Cour d’appel d’Aix en Provence rejette cette demande.
C’est dans ces circonstances que la locataire invoque notamment au soutien de son pourvoi que dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente de sorte que le preneur bénéficie d’un droit de préemption subsidiaire sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que le bailleur revend l’immeuble dans son entier ou bien seulement le lot donné à bail.
La Cour de cassation ne fait pas droit à cet argument considérant, par cet arrêt publié au bulletin du 11 mars 2015, que le locataire ne bénéfice, dans cette hypothèse, d’aucun droit de préemption subsidiaire :
« Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la vente de la totalité de l’immeuble ne donnait pas droit à l’exercice d’un droit de préemption au profit du locataire et ayant constaté que la vente du 17 mars 2004 portait sur l’immeuble en son entier, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que Mme X… n’était pas fondée à revendiquer le bénéfice d’un droit de préemption subsidiaire et que le congé du 26 décembre 2003 était valable ».
Il en résulte que dès le moment où la vente de la totalité de l’immeuble ne donne pas droit à l’exercice d’un droit de préemption pour le locataire d’un des lots composant l’immeuble, ce dernier ne peut se prévaloir d’aucun droit de préemption subsidiaire.
La solution aurait nécessairement été différente dans l’hypothèse de la vente, à un tiers, d’un lot proposé et refusé dans un premier temps par le locataire et ce, sans que ce dernier ne se soit vu notifier les conditions et prix de cette vente intervenue dans un second temps, au profit du tiers puisque dans ce cas, le locataire bénéficie d’une droit de préemption subsidiaire.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
