SOURCE : Cass. civ. 2ème 9 avril 2015 n°14-16878
Conséquence évidente de la crise, les notaires sont de plus en plus souvent confrontés à des vendeurs dont l’immeuble fait l’objet d’une saisie immobilière. Ils ont ainsi dû apprendre à maîtriser les fondamentaux de la réforme de la saisie immobilière et en particulier les subtilités de la vente amiable autorisées par le juge, laquelle permet au débiteur saisi, sous le contrôle du juge, d’éviter l’aléa économique d’une vente à la barre du Tribunal.
Encore faut-il trouver un amateur. Or, il n’est pas rare en cette période de tension du marché immobilier, que le débiteur ne trouve personne, et ce malgré le délai qui sépare le commandement de saisie et l’audience d’orientation (publication du commandement au fichier immobilier dans un délai de deux mois, et assignation à l’audience d’orientation dans les deux mois qui suivent la publication, pour une date comprise entre un et trois mois après : article R322-4 du Code des procédures civiles d’exécution), et malgré le délai maximal de quatre mois séparant le jugement autorisant éventuellement la vente amiable, et l’audience de rappel (article R322-21 du CPCE). En l’absence d’amateur, le juge n’a d’autre solution que d’ordonner la vente forcée (article R322-26 : il fixera alors la date de l’audience dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter du prononcé de sa décision).
Quid si dans l’intervalle, le débiteur saisi trouve enfin l’acquéreur tant espéré ? S’il est trop tard pour demander l’autorisation de vendre à l’amiable, ne peut-on pas « sortir » de la procédure de saisie avec l’accord du créancier poursuivant ?
C’est à cette question que, pour la première fois sous l’empire des textes issus de l’ordonnance de 2006, répond la Cour de cassation dans un arrêt du 9 avril 2015 qui sera publié au bulletin (numéro de pourvoi : 14-16878).
Les faits étaient d’une triste banalité : un débiteur saisi ne parvient pas à trouver un amateur, si bien qu’un jugement d’orientation ordonne la vente forcée de l’immeuble à l’audience du 18 mars 2010.
Tel le boxeur à terre sauvé par le gong, la SCI propriétaire signe, la veille, une promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive de mainlevée des hypothèques et inscriptions grevant le bien et de radiation du commandement valant saisie immobilière. Puis le vendeur se ravise et saisit un tribunal de grande instance d’une demande tendant à l’annulation de la promesse de vente.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence lui donnera gain de cause le 6 décembre 2012 (jurisdata 2012-030512 ; rev. Droit bancaire et financier mars 2013, comm. 66, note S Piedelièvre), estimant que le saisi n’avait pas le droit de signer cette promesse tant qu’il n’avait pas recouvré le droit de vendre. La cour ajoute que cette situation d’indisponibilité aura en toute hypothèse complètement faussé leur relation contractuelle, la promettante étant dans une situation inégale, de faiblesse, prête à accepter toutes les conditions. En conséquence, estime la cour, la promesse de vente est atteinte de nullité car elle porte sur un bien indisponible.
Pourvoi en cassation de l’acquéreur qui soutient principalement que le débiteur ne peut se prévaloir de l’indisponibilité qui résulte du commandement de saisie ; d’une part, explique-t-il, les règles sur l’indisponibilité du bien immobilier saisi ont uniquement pour but de protéger le gage des créanciers, afin d’éviter que le débiteur ne fasse échapper ce bien aux poursuites des créanciers, si bien que l’accord donné par tous les créanciers à la mainlevée des hypothèques et du commandement de saisie suffisait à assurer la régularité de la promesse de vente ; d’autre part, lorsqu’une règle vise à protéger une catégorie de personnes déterminées, la nullité pour méconnaissance de cette règle est relative et seule l’atteinte aux intérêts de ces dernières peuvent entraîner la nullité de l’acte ; dès lors, la cour d’appel ne pouvait se fonder sur une prétendue atteinte aux intérêts du débiteur relative à l’indisponibilité du bien quand cette indisponibilité ne visait qu’à protéger les créanciers qui avaient donné leur accord.
Le pourvoi sera rejeté : mais attendu que le jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée de l’immeuble saisi interdit de procéder à la vente du bien selon une autre modalité que celle qu’il a prévue ; et attendu qu’ayant relevé que le jugement d’orientation avait ordonné la vente forcée de l’immeuble saisi et retenu qu’à aucun moment le juge de l’exécution n’avait autorisé, sur le fondement de l’article 2201 du code civil alors applicable, la vente amiable telle que prévue par la promesse synallagmatique de vente, la cour d’appel a par ces seuls motifs légalement justifié sa décision.
Une telle solution risque de perturber la pratique notariale tant il est fréquent que les notaires soient amenés à recevoir une vente au cours de la procédure de saisie ; elle doit être appréciée non pas seulement au regard des textes mais aussi à la lumière de l’esprit qui, dit-on, innerve la réforme de la saisie immobilière de 2006. Il faut aussi et peut-être surtout s’interroger sur son opportunité en pratique.
1 La lettre
Toute saisie rend le bien saisi indisponible (art. L 141-2 du code des procédures civiles d’exécution) ; la solution, traditionnelle, vaut évidemment pour la saisie immobilière.
Ainsi, sous l’empire des textes antérieurs, le commandement de saisie entrainait indisponibilité. L’ancien article 686 de l’ancien Code de procédure civile prévoyait que la partie saisie ne peut, à compter de la publication du commandement, « ni aliéner, ni grever de droits réels les immeubles saisis, à peine de nullité ». Mais la Cour de cassation avait jugé que la nullité de l’aliénation est purement relative et que créée en faveur du seul créancier saisissant, elle ne peut être invoquée par le saisi ou par l’acquéreur ayant traité avec lui (Civ. 2ème 4 décembre 1953, D. 1954. 91 ; Civ. 2ème 19 octobre 1962. D. 1963. Somm. 60. RTD civ. 1963. 169. Obs. Raynaud. Perrot. RTD civ. 1974. 680). C’est assurément cette approche que l’acquéreur tentait d’invoquer en l’espèce lorsqu’il soutenait que seul le créancier est protégé et que lui seul, non le débiteur saisi, peut invoquer l’indisponibilité du bien.
Reste que les textes ont changé ; selon l’article L321-2 du Code des procédures civiles d’exécution, « l’acte de saisie rend l’immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d’administration du saisi.
Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grever de droits réels sous réserve des dispositions de l’article L. 322-1 » (qui prévoit la vente sur autorisation de justice ou par adjudication).
L’article L321-5 précise ensuite : « la saisie immobilière est opposable aux tiers à partir de sa publication au fichier immobilier.
Les aliénations non publiées ou publiées postérieurement et qui n’ont pas été faites dans les conditions prévues à l’article L. 322-1 sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur »…
Il y a donc comme hier une indisponibilité du bien saisi mais qui se trouve sanctionnée de manière particulière, puisque la vente passée au mépris du commandement serait seulement inopposable au créancier poursuivant, voire à l’acquéreur (qui soit se porterait adjudicataire, soit serait acquéreur suite à une vente amiable autorisée par le juge). Où l’on voit que la loi nouvelle parle d’inopposabilité au créancier (ou à l’acquéreur) là où les textes d’hier retenaient une nullité relative édictée dans le seul intérêt du créancier, ce qui du point de vue du débiteur ne devrait rien changer : s’il entend violer l’indisponibilité, il ne peut s’en prévaloir pour revenir sur son engagement. Mais alors, en l’espèce, d’une part comment justifier la nullité (sanction que les textes n’évoquent plus), d’autre part comment expliquer qu’elle ne soit pas relative et, comme hier, jugée édictée dans l’intérêt du seul créancier, alors que la sanction légale de l’inopposabilité au créancier tend à la fermer au débiteur ?
Commentant l’arrêt d’appel, certains auteurs ont trouvé la solution « tout à fait logique » (S Piedelièvre, note préc.) puisque la vente a eu lieu alors que l’immeuble était indisponible, le compromis ayant été conclu sous condition de mainlevée. Reste que dans l’affaire rapportée, l’indisponibilité résultant du commandement avait été levée ; le vendeur avait donc vendu un bien saisi mais à condition que l’indisponibilité du bien fut levée. On sait qu’une telle mainlevée est sans nul doute possible ; le code des procédures civiles d’exécution l’admet en précisant à l’article R 322-9 que « la mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations est portée en marge de la copie du commandement de payer valant saisie publiée au fichier immobilier dans les huit jours de la dernière signification en date » et que « du jour de cette mention, l’inscription du commandement ne peut plus être radiée que du consentement de tous les créanciers inscrits ou en vertu d’un jugement qui leur soit opposable » ; bref, avant cette mention, l’accord du créancier poursuivant suffit ; après, il faut en plus celui d’éventuels créanciers inscrits. En l’espèce, la mainlevée a certes été consentie après coup, mais elle a mis fin à l’indisponibilité du bien dont on peine à comprendre pourquoi le débiteur peut en demander la violation.
C’est qu’au-delà de la lettre des textes, il faut peut-être interroger l’esprit de la réforme.
2 l’esprit
Certains auteurs ont en effet estimé, au lendemain de l’ordonnance du 21 avril 2006, qu’il fallait peut-être « revenir au caractère d’ordre public de la saisie immobilière. Fondé sur l’idée de protection conjointe des intérêts du débiteur et des créanciers, ce caractère imposerait notamment d’aller au bout de la procédure une fois celle-ci commencée. La saisie immobilière ne serait pas une instance comme les autres, mais bien une modalité d’exécution forcée sous contrôle judiciaire de bout en bout à laquelle la volonté des parties serait impuissante à renoncer » (H.CROZE « Dans quelles conditions une vente amiable peut-elle être passée pendant une procédure de saisie immobilière ? » Gazette du Palais 10 juin 2008, 162, page 2, n° 20).
Dans cette approche, l’indisponibilité serait au service du débiteur comme du créancier poursuivant (et le cas échéant des autres créanciers inscrits) ; elle interdirait au débiteur de vendre sans contrôle judiciaire, afin notamment de protéger son consentement. C’est ce que la Cour d’appel avait relevé en l’espèce : la venderesse se serait trouvée dans une situation inégale, de faiblesse, prête à accepter toutes les conditions imposées par le co-contractant pour éviter la saisie. Pourtant rien dans les textes n’invite à porter la réflexion sur le terrain des vices du consentement, ce que le pourvoi soulignait pertinemment : pour faire tomber une vente conclue au cours de la procédure, il faut prouver et caractériser le vice de violence.
Quoi qu’il en soit, cette analyse, qu’aucun texte ne commande, n’a pas convaincu la doctrine : malgré « l’ordre public qui irrigue l’exécution forcée,… il semble parfaitement possible de recourir à une vente volontaire sur mainlevée, pour peu que toutes les parties à la procédure y consentent, en ce compris les créanciers inscrits s’ils ont déjà été assignés » (« la vente volontaire de l’immeuble saisi, devant notaire et sans autorisation judiciaire, est possible » par Maxime JULIENNE, Bulletin du Cridon de Paris, 15 février 2014, n°4 ; adde Cl. BRENNER « la vente volontaire de l’immeuble saisi est-elle possible sans l’autorisation du juge de l’exécution ? », in Mélanges Marie-Stéphane PAYET, Dalloz, 2011, pages 89 et suivantes ; R.PERROT et Ph.THERY, procédures civiles d’exécution, 3ème édition, Dalloz 2013, n° 30 ; J.LAFOND « La vente amiable d’un immeuble saisi » JCP N 2007, 1228, n° 9. A.LEBORGNE, « Formalités tendant à la saisie de l’immeuble du débiteur » in Droit et pratique des voies d’exécution, Dalloz 2013/2014, n° 1361.262).
Une réponse ministérielle de 2011 est également en ce sens : « il est toujours permis aux parties de mettre un terme à la procédure de saisie immobilière, notamment en s’accordant sur la vente du bien à un montant désintéressant tout ou partie des créanciers dans la procédure » (Rep. Min. Question n° 94727, JO 19 juillet 2011, page 7870 ; adde notre étude : La vente d’un immeuble grevé d’un commandement de saisie, Florilège de printemps 2013, Cridon Nord-Est).
Par son arrêt du 9 avril dernier, en annulant la vente passée en dehors du juge, la Cour de cassation parait pourtant consacrer la première analyse. Certes, la vente a été faite par le débiteur saisi avant la mainlevée du commandement, donc avant la levée de l’indisponibilité, mais elle n’accorde dans son attendu aucune importance à cette circonstance, alors que le pourvoi prenait soin de souligner que la mainlevée avait ensuite été donnée par le créancier et que lui seul pouvait s’en plaindre. Au-delà des circonstances de l’espèce, il faut, semble-t-il, voir dans cet arrêt, une solution générale qui interdit de vendre, même avec l’accord du créancier poursuivant donnant mainlevée, un immeuble qui fait l’objet d’un commandement de saisie. La pratique doit assurément en prendre acte.
3 La pratique
On sait à quel point il est fréquent de voir un débiteur ayant trouvé un amateur, souhaiter vendre amiablement avec la bénédiction du créancier poursuivant, tout heureux d’être payé (en tout en partie) sans avoir à subir les vicissitudes d’une vente par adjudication. La question peut se poser aussi bien avant qu’après une audience d’orientation ayant ordonné la vente amiable (voire comme en l’espèce la vente forcée). Dans ces hypothèses, nombreux étaient ceux qui pensaient possible de procéder à une vente amiable avec mainlevée du commandement : par ce consentement, le créancier signifie qu’il n’entend pas poursuivre la procédure qu’il a initiée et lève l’indisponibilité que la loi édicte dans son intérêt. Certes, si le juge a ordonné la vente à l’amiable, on permet aux parties de mettre à néant une décision de justice, mais il n’a jamais été interdit à un justiciable de ne pas faire état de la décision de justice rendue à son profit.
Pratiquement l’enjeu peut, dans ce cas, paraitre limité, puisqu’il s’agit de procéder à une vente amiable avec l’accord du créancier poursuivant (voire des autres créanciers inscrits) plutôt qu’avec l’accord du juge, mais ce serait oublier que le régime juridique est très différent : la vente autorisée par le juge supposera une seconde décision qui « constatera » la vente ; dans l’intervalle, le prix sera consigné à la Caisse des dépôts et consignations et in fine, il faudra respecter les règles du CPCE prévues pour la distribution, si bien que si le débiteur peut espérer un solde, il lui faudra attendre quelques mois, là où la vente avec mainlevée du commandement lui permet (comme aux créanciers inscrits) d’être payé tout de suite et de mettre fin au compteur des intérêts (comp. J-L Puygauthier « L’intérêt de la vente réaslisée dans le cadre d’une saisie immobilière pour la pratique notariale », JCP N 2013, 1198).
Bref, si l’arrêt doit être compris comme interdisant la vente amiable avec mainlevée du commandement (ce que certaines juridictions ont parfois jugé lorsque la vente amiable est autorisée : v. Jex. Boulogne-sur- Mer 14 décembre 2007, inédit, annulant la vente avec mainlevée du commandement au motif que « la procédure est strictement encadrée et d’ordre public »), il faudrait aller jusqu’au bout de la procédure et selon son avancement, soit solliciter du juge qu’il autorise une vente amiable, soit demander sa constatation, soit enfin (si on se place dans les circonstances de l’arrêt) attendre l’audience d’adjudication en espérant que les enchères atteignent le prix que le débiteur aurait pu tirer d’une vente amiable.
On peine à se résigner à ces solutions qui en pratique seront très souvent contraires aux intérêts des parties, débiteur saisi et créanciers. Il y a de ce point de vue une porte de sortie incontestable mais très étroite : si l’article L.321-5 prévoit que les aliénations non publiées ou publiées postérieurement à la publication du commandement et qui n’ont pas été faites dans les conditions prévues à l’article L.322-1 sont inopposables au créancier poursuivant comme à l’acquéreur, le texte réserve le cas de la « consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations d’une somme suffisante pour acquitter en principal, intérêts et frais de qui est dû aux créanciers inscrits ainsi qu’au créanciers poursuivant ; la somme ainsi consignée leur est affectée spécialement ».
Il est donc légalement possible d’arrêter la procédure de saisie si du moins on parvient à procéder à une vente amiable et à une consignation d’une somme suffisante pour permettre le désintéressement du créancier poursuivant et des créanciers inscrits (ce qui, au passage, montre bien que l’indisponibilité est au service des intérêts des créanciers). Bien évidemment, le calendrier sera serré puisque par hypothèse, la date d’adjudication aura été fixée dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du jugement rendu lors de l’audience de rappel. La pratique révèle néanmoins que cette possibilité n’est pas théorique. Pratiquement, l’article R. 321-14 prévoit que pour rendre opposable une aliénation publiée postérieurement à la publication du commandement de payer, la consignation prévue au 2° alinéa de l’article L .321-5 est signifiée au créancier poursuivant ainsi qu’aux créanciers inscrits avant l’audience d’adjudication sans qu’il puisse être accordé de délai pour y procéder.
En dehors de ce cas de figure, presque rocambolesque, la question est de savoir si au regard du régime de la nullité frappant la vente amiable, il n’est pas possible de trouver une solution pratique permettant de satisfaire le débiteur saisi et le créancier poursuivant (et le cas échéant d’autres créanciers inscrits). Si l’arrêt doit être compris comme interdisant la vente amiable en dehors du juge, la nullité que retient la Cour de cassation et que ne prévoit aucun texte, ne peut s’expliquer que par le caractère d’ordre public de l’indisponibilité qui résulte de la procédure de saisie et ne peut se justifier que par le souci de protéger à titre principal le débiteur et plus secondairement le créancier poursuivant (et le cas échéant les créanciers inscrits). Mais alors, une fois la vente conclue, rien ne s’oppose à ce que chacune renonce à agir en nullité ; d’où la pratique qui consisterait, à l’instar par exemple de ce que connaissent bien les praticiens soucieux d’éviter toute allégation de lésion à l’issue d’un partage transactionnel âprement obtenu, à établir un instant de raison après la vente amiable passée avec l’accord du créancier, un acte de renonciation : connaissance prise de l’arrêt du 9 avril 2015, les parties déclarent qu’elles renoncent à agir en nullité. La même précaution pourrait évidemment être prise avec le seul débiteur si, au regard de l’urgence imposée par le calendrier procédural, le créancier n’avait pas encore pu donner son accord de mainlevée. Un autre arrêt dira peut-être que la précaution est inutile ; en attendant, même si elle permet pratiquement de contourner l’arrêt rapporté, on voit mal comment on pourrait la critiquer (v. nos obs. in JCP N juin 2015).
L’équipe Vivaldi-chronos
