Les vendeurs d’un immeuble usage d’habitation doivent faire l’objet de vigilance en présence de vices apparents affectant l’immeuble vendu.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 septembre 2023, 22-16623

I –

Des particuliers ont acquis un immeuble à usage d’habitation avec piscine.

Suite à la prise de possession des lieux, ces derniers ont relevé l’apparition de fissures sur les murs et façades de leur immeuble ainsi qu’au droit de la piscine.

Les acquéreurs ont donc diligenté une mesure d’instruction notamment au contradictoire des vendeurs, personnes physiques.

Suite au dépôt du rapport, les acquéreurs ont assigné les vendeurs aux fins d’indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

L’un des vendeurs étant décédé en cours d’instance, ces héritiers ont été attraits à la procédure.

La venderesse et les héritiers du vendeur décédé ont été condamnés au paiement des travaux de reprise sur le fondement de la garantie des vices cachés

II –

La venderesse (hors héritiers) a formé un pourvoi en cassation.

Cette dernière soutenait que tout vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acquéreur a pu se convaincre lui-même et qu’au cas d’espèce, les désordres de la zone habitation et zone piscine étaient apparents lors de la vente.

En effet, des traces de réparation étaient notamment visibles.

En outre, selon la venderesse, l’acquéreur qui constate l’existence d’un désordre apparent sur l’immeuble ne peut se réfugier derrière son ignorance de l’ampleur et des conséquences du vice s’il ne s’est pas enquis de l’origine de celui-ci.

Par ailleurs, la venderesse soutenait être de bonne foi dans cette affaire ce qui lui permettait de bénéficier de l’exclusion de la garantie des vices cachés prévues à l’acte de vente.

III –

Cependant, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé.

En effet, la Cour d’appel avait relevé que les fissures affectant les murs porteurs, les cloisons, les carrelages et les plafonds, dont certaines traversantes, ainsi que les failles affectant la structure du bassin de la piscine, avaient pour origine l’inadaptation des fondations au sol d’assise et qu’elles présentaient un caractère évolutif, supposant une période d’observation d’au moins une année.

En outre, la Cour de cassation, tout comme la Cour d’appel, prend en compte la qualité des acquéreurs qui n’étaient pas des professionnels du bâtiment.

Ces derniers ne pouvaient donc se convaincre de l’ampleur des vices et de leurs conséquences.

Par ailleurs, la bonne foi des vendeurs est ici écartée, ces derniers ayant occupé l’immeuble pendant vingt ans et avaient procédé à la régularisation d’une déclaration de sinistre au sujet des fissurations, leur assureur leur ayant indiqué que les fissures présentées un caractère décennal

Selon la Cour de cassation, la condamnation de la venderesse était donc justifiée.