SOURCE : Projet de décret en Conseil d’Etat, article R145-1-1, R145-35 à R145-37 du Code de commerce
Aux termes de l’article L145-40-2 du Code de commerce, issue de la loi Pinel du 18 juin 2014,
« Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »
Nous vous précisions ainsi, dans un précédent article, qu’à l’inverse des baux d’habitation, dans le domaine duquel un décret fixe les charges une liste de charges répercutables[1], la loi Pinel sera complétée d’un décret fixant une liste de charges ne pouvant être imputées au preneur.
L’article L145-40-2 figurant dans le bloc de textes d’ordre public visés par l’article L145-15 du Code de commerce, les parties ne pourront déroger à cette répartition légale des charges : toute clause contraire sera réputée non écrite.
Aux termes du projet de décret actuellement en discussion au Conseil d’Etat, un nouvel article R145-35 pourrait être inséré après l’article D145-34 du Code de commerce relatif à l’annexe environnementale, qui interdirait au bailleur de refacturer au preneur, quelles que soient les stipulations du bail,
les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ainsi que les honoraires liés à ces travaux,
les travaux nécessités par la vétusté et ceux de mise en conformité du local ou de l’immeuble, s’ils relèvent des grosses réparations,
les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable est le bailleur, hormis la taxe foncière, les taxes additionnelles, les taxes et redevances liées à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service bénéficiant au preneur
les frais de gestion du local ou de l’immeuble,
les charges relatives à des locaux vacants ou à d’autres locataires.
Pour le surplus, deux articles R145-36 et R145-37 seraient créés, le second précisant que l’état récapitulatif et prévisionnel des travaux, prévu à l’article L145-40-2, devra être communiqué au locataire deux mois à compter de l’échéance triennale. S’agissant de l’article R145-36, il concernera l’état récapitulatif annuel des charges adressé par le bailleur au locataire, qui devra être transmis au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Pour les copropriétés, cette communication devrait être faite dans les 3 mois de la reddition des comptes.
L’obligation du bailleur de communiquer tout justificatif au locataire qui le demande, qui était déjà consacrée par la jurisprudence[2], est ainsi codifiée sous l’article R145-36.
Enfin, le décret devrait également préciser la date du congé donné par LRAR, qui serait celle de la première présentation de la lettre (article R145-1-1 nouveau), et interdire aux parties de fixer conventionnellement la date d’exigibilité du nouveau loyer (art R145-20)
| Les dispositions des articles R145-36 et R145-37 seraient applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret, tandis que les autres dispositions s’appliqueraient immédiatement. |
Les Preneur avisés y verront ainsi tout intérêt à retarder leur demande de renouvellement, tandis que les bailleurs précipiteront la signature de nouveaux baux, (puisque la date d’effet des congés sera vraisemblablement postérieure à la date de publication du décret…)
Cet article sera en toutes hypothèses complété lors de la publication du décret
Sylvain VERBRUGGHE
Vivaldi-Avocats
[1] décret n°87-713 du 26 août 1987
[2] Cass. civ. 3ème, 23 novembre 1988, n° 87-14.352 ; Cass. civ. 3ème, 18 novembre 1998, n° 96-18.273
