Source : Cass. 3ème civ., 22 mai 2013, n°12-16.021. JurisData n°2013-010426.
Par application des dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.
Il est tenu d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que les locatives.
En l’espèce, un bailleur a donné à bail à une société un local à usage professionnel.
La locataire ayant interrompu le règlement des loyers et quitté les lieux, le bailleur, après lui avoir délivré commandement de payer visant la clause résolutoire, l’a assignée en référé en constatation de résiliation de bail et en paiement des arriérés de loyers.
Le locataire s’est opposé à cette demande en soutenant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance en raison de la non-conformité de l’installation électrique et de l’existence de fuites d’eau.
Il faisait valoir que le local donné à bail était « impropre à sa destination car les normes de sécurité ne sont pas respectées, notamment en ce qui concerne l’installation électrique », que l’attestation d’un organisme de contrôle confirmait « que le local n’est pas conforme aux normes en vigueur et que de ce fait il n’est pas recommandé d’y recevoir du public » et que l’un de ses collaborateurs avait été « victime d’une décharge électrique dans le local ».
La Cour d’appel fera droit à la demande du bailleur retenant que “la locataire avait visité les lieux à plusieurs reprises avait la signature du bail et aurait pu s’apercevoir, à ce moment là, que les locaux pourraient ne pas convenir à l’usage qu’elle en attendait. Dans ces circonstances et au vu de l’état des lieux d’entrée contradictoire décrivant les locaux en état d’usage, il n’apparaît pas avec évidence que le bailleur ait manqué à son obligation de délivrance”.
Aussi, la Cour estimaitque le locataire ne pouvait invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, au motif qu’elle ne justifiait pas « avoir spécifié au bailleur les caractéristiques précises de son activité, et en particulier que celle-ci l’amènerait à recevoir du public dans ces lieux ».
Par un arrêt en date du 22 mai 2013, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation casse et annule cet arrêt considérant qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir que le bailleur avait satisfait à son obligation de délivrance, la Cour d’appel a violé les articles 1719 et 1720 du Code civil.
La Cour de cassation a en effet considéré que la conformité du local donné à bail aux normes électriques en vigueur constitue une obligation qui s’évince de la nature même du contrat de bail et qui pèse sur le bailleur indépendamment de l’activité exercée par le locataire.
Aussi, la Cour apprécie strictement le respect de l’obligation de délivrance incombant au bailleur considérant que ni la clause d’acceptation des lieux en l’état ni le fait que le locataire ait pu avoir connaissance de l’état du local par les visites antérieures à la conclusion du bail et la signature d’un état des lieux révélant un état d’usage ne peut permettre au bailleur d’échapper à son obligation de délivrer une chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
Delphine VISSOL
Vivaldi Avocats
