SOURCE : 3^ème civ, 17 octobre 2012 n°11-22920, Publié au Bulletin

Il est de jurisprudence constante que, lorsque le principe du droit à indemnité d’éviction n’est pas contesté par le bailleur, le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation dont est redevable le preneur qui se maintient légalement dans les lieux au titre de l’article L145-28 du Code de commerce, est de deux ans, et commence à courir à compter de la date d’effet du congé[1]. En revanche, lorsque le principe du droit à indemnité d’éviction du preneur est contesté, la prescription biennale ne court qu’à compter du jour où le droit du preneur à l’allocation de cette indemnité est reconnu par une décision ayant un caractère définitif[2].

En d’autres termes, dès lors que l’indemnité d’éviction n’est pas contestée dans son principe par le bailleur, mais dont le montant reste à fixer par la voie judiciaire (ces deux action étant totalement distinctes), le délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation due par le preneur court du jour de l’expiration du bail, c’est-à-dire, de la date d’effet du congé.

Toutefois, comme en l’espèce, lorsque le principe de l’indemnité d’éviction n’est pas, dans un premier temps, contesté par le bailleur dans son congé portant refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction, mais que, faute pour le preneur de s’acquitter de l’indemnité d’occupation, le droit à l’indemnité d’éviction est finalement contesté par le bailleur, le point de départ de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation demeure-t-il toujours la date d’effet du congé, ou la contestation de l’indemnité d’éviction « interrompt »-elle la prescription biennale qui aura, comme nouveau point de départ, la date à laquelle la juridiction statuera sur son principe ?

La Cour d’appel de Paris fait sienne la première hypothèse, et considère que le congé refus de renouvellement moyennant le versement d’une indemnité d’éviction fait courir le délai de prescription qui n’est pas interrompu par l’action ultérieure du bailleur. Sa demande en paiement de l’indemnité d’occupation, formulée plus de 2 ans après la date d’effet du congé, est donc prescrite.

La Cour de cassation n’est pas de cet avis.  Pour la Haute juridiction, le principe de l’indemnité d’éviction a été consacré par l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, qui a statué sur la contestation de ce droit, de sorte que le délai de prescription n’a pas couru.

En conséquence, le point de départ du délai de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation sera toujours la date à laquelle le principe de l’indemnité d’éviction n’est pas, ou plus, contesté :

– La date d’effet du congé en l’absence de contestation ultérieure ;

– La renonciation du bailleur à contester le droit du preneur au versement d’une indemnité d’éviction ou la date à laquelle il fait usage de son droit d’option ;

– La décision définitive déboutant le bailleur de ses prétentions et accordant au preneur une indemnité d’éviction.

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats