Source : Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-17.702, F-D : JurisData n° 2018-015558
Un syndicat des copropriétaires a assigné son syndic pris en son nom personnel en indemnisation des travaux de remise en état du local des boîtes aux lettres dégradé et du local laverie incendié, ainsi qu’en indemnisation des travaux de réhabilitation des parties communes et du montant de la franchise restée à sa charge à la suite d’un incendie volontaire.
Pour rejeter les demandes au titre des travaux de réhabilitation des parties communes consécutifs à l’incendie, la Cour d’appel retient que le syndic a manqué à son obligation de faire procéder, de sa propre initiative, compte tenu de l’urgence, à l’exécution de travaux de remplacement de la porte d’entrée, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble mais que l’immeuble ne respecte pas les normes de sécurité et d’incendie, que les dégradations existaient avant la prise de fonction du syndic, que ce dernier n’était pas à l’origine de la venue de squatters qu’il avait été nécessaire d’expulser et que l’assemblée générale avait refusé de voter les travaux nécessaires, et retient que le syndic, tenu à une obligation de moyens, a effectué de nombreuses diligences.
Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation considérant :
« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la faute du syndic n’avait pas été de nature à permettre l’incendie à la survenance duquel le syndicat imputait les travaux de réhabilitation dont il demandait indemnisation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ».
Cette décision est rendue en application des dispositions de l’article 18 -I de loi du 10 juillet 1965 qui en effet, dispose que le syndic, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».
Pour rappel, seule l’urgence confère au syndic des pouvoirs
S’agissant de travaux urgents, le syndic a le pouvoir de les engager d’office : il peut pour ce faire, demander au juge des référés le droit d’accéder aux canalisations de l’immeuble voisin appartenant au même ensemble immobilier (CA Paris, 14e ch. B, 1er févr. 2002, n° 2001/13625 : JurisData n° 2002-166593 ; Loyers et copr. 2002, comm. 165).
En cas d’urgence, le syndic peut également faire procéder à des travaux de réfection portant sur les parties privatives et en demander le remboursement aux copropriétaires partis à l’étranger, sur le fondement de la répétition de l’indu (CA Paris, 23e ch., 16 déc. 1999, n° 1998/22672 : JurisData n° 1999-102739 ; Loyers et copr. 2000, comm. 183 ; D. 2000, p. 210, obs. C. Atias).
Il a été jugé qu’aucun manquement ne peut être reproché au syndic ayant agi en urgence lors de l’effondrement d’un plafond, dès lors que les formalités prévues par l’article 37 alinéa 1 du décret ont été respectées lequel dispose :
« Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
S’agissant du financement de ces travaux urgents, le syndic peut, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Toutefois, le syndic ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu’en vertu d’une décision de l’assemblée générale qu’il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ».
Il résulte de ce qui précède que la réalisation de la propre initiative du syndic de travaux urgents constitue non seulement un pouvoir mais également un devoir d’intervention puisqu’à défaut et comme c’est le cas en l’espèce, le syndic peut engager sa responsabilité en n’exerçant pas ses pouvoirs propres pour remédier aux désordres.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
