Source : Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-10.053, F-D  : JurisData n° 2018-006051

Un copropriétaire et son locataire, ont assigné en référé, sur le fondement d’un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires et le propriétaire d’un local commercial à usage de restaurant, en condamnation de celui-ci à enlever un conduit d’extraction installé sur le toit de l’immeuble par sa locataire, auquel ils imputaient l’origine des infiltrations constatées dans leur lot.

Pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que le copropriétaire à l’initiative des travaux justifie avoir procédé, avec l’accord du syndic, à des travaux urgents de prolongement du conduit d’extraction en toiture, lesquels ne constitueraient qu’une amélioration de l’existant et effectués à la demande du service communal d’hygiène et de santé pour remédier aux nuisances dont le locataire s’était plaint.

Cet arrêt est censuré par la Cour de cassation laquelle considère :

« Qu’en statuant ainsi, alors que tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s’ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires et que l’accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’assemblée générale, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».

Cet arrêt est intéressant en ce sens qu’il précise si besoin était, que l’accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l’assemblée générale.

En effet, il sera rappelé qu’il résulte des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 que doivent être adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes et aspect extérieur ».

Dès lors, si chaque copropriétaire doit assurer l’entretien normal de ses parties privatives et peut les améliorer s’il le désire, sa liberté d’action n’est pas complète dès lors que :

d’une part, les travaux qu’il entreprend à l’intérieur de son lot doivent être conformes aux prescriptions du règlement de copropriété ;

d’autre part, s’ils doivent avoir des incidences sur les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ils sont soumis à une autorisation préalable de l’Assemblée Générale.

Ces travaux sont alors votés, suivant les modalités de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 à savoir à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Il en résulte que l’autorisation du Syndicat doit, par principe, être préalable.

A noter qu’en pratique, la règle a été assouplie, la jurisprudence reconnaissant la possibilité pour l’Assemblée Générale de ratifier, quand les conditions en sont réunies et après coût, les travaux entrepris sans autorisation permettant ainsi la régularisation de la situation à la majorité de l’article 25, à condition toutefois que ces travaux soient conformes à la destination de l’immeuble.

Delphine VISSOL

Vivaldi-Avocats