Souscription de parts de SCPI : pas d’obligation de mise en garde du PSI, mais une simple information.

Sylvain VERBRUGGHE
Sylvain VERBRUGGHE

 

 

SOURCE : Cass.com, 11 février 2014, n°12-26083, Inédit et Cass. Com., 14 décembre 2010, Inédit

 

Une personne physique souscrit, par l’intermédiaire d’une banque, des parts de SCPI financés par un emprunt. L’investissement était déclaré sans risque, la SCPI étant liée à la société DISNEYLAND PARIS, par une convention d’occupation garantissant le revenu locatif et le bénéfice d’avantages fiscaux. En d’autres termes, la SCPI étant constitué pour le financement de locaux d’habitation principalement à destination du personnel de DISNEYLAND, elle disposait d’une garantie de loyers. Néanmoins, 10 ans plus tard, la valeur des parts de la SCPI s’est considérablement dépréciée en raison de l’effondrement du marché immobilier en région parisienne et le non respect des obligations de DISNEYLAND, ayant conduit à la résiliation de la convention. L’investisseur malheureux assigne donc la banque pour manquement à son devoir de conseil et de mise en garde.

 

Un premier arrêt de la Cour de cassation[1] relève que la souscription de parts de SCPI ne présente aucun caractère spéculatif, de sorte que la banque n’avait aucun devoir de mise en garde à respecter. Cependant, la banque n’avait fourni que des informations fortement optimistes sur les gains escomptés, en omettant les risques inhérents à un tel investissement. Elle avait donc reproché à la Cour d’appel de ne pas avoir recherché si l’information délivrée mentionnait « les caractéristiques les moins favorables et les risques inhérents aux options qui peuvent être le corollaire des avantages énoncés ».

 

La Cour d’appel de renvoi a néanmoins maintenu sa position, et refusé de retenir la responsabilité de la banque. Pour les juges du fond, le « scénario catastrophe » tel qu’intervenu (effondrement du marché immobilier et non respect de ses obligations par une société émanant d’un groupe international important et réputé), était imprévisible pour le banque, de sorte que la dépréciation de la valeur des parts de la SCPI ne pouvait lui être imputée. En outre, la note d’information visée par la COB (aujourd’hui l’AMF) énonce que les pertes seront supportées par les associés à proportion de leurs parts, et que la société ne garantissait pas le prix de revente des parts, de sorte que la banque n’a pas manqué à son devoir de conseil et de mise en garde.

 

La Cour d’appel n’ayant donc pas effectué l’analyse que la Haute juridiction sollicitait, son arrêt est de nouveau cassé. La Cour de cassation réitère donc sa demande, que l’on peut résumer ainsi :

 

L’investisseur, en souscrivant les parts de SCPI, a-t-il été informé des risques, mêmes improbables, que comportait son investissement en corolaire des avantages annoncés ?

 

Si tel n’est pas le cas, la Cour d’appel a clairement pour consigne de retenir la responsabilité du PSI.

 

Sylvain VERBRUGGHE

Vivaldi-Avocats

 


[1] Cass. Com., 14 décembre 2010, n°10-10165

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