Source : Cass. 3e civ., 14 avr. 2016, n° 15-12.545, F. : JurisData n° 2016-007078
Un syndicat des copropriétaires assigne un nu-propriétaire, et une usufruitière, en paiement de charges de copropriété.
La Juridiction de proximité accueille leur demande et entre solidairement en voie de condamnation à l’encontre des deux défendeurs.
Le nu propriétaire se pourvoit en cassation reprochant à la Juridiction de dire n’y avoir lieu d’écarter la clause de solidarité prévue au règlement de copropriété et de le condamner solidairement avec l’usufruitière à payer une certaine somme au titre des charges au motif :
D’une part, que les dispositions impératives de l’article 23 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application, qui régissent le cas d’usufruit d’un lot, n’envisageraient pas de solidarité pour le recouvrement des créances du syndic dans le cas où la propriété d’un lot est démembrée entre un nu-propriétaire et un usufruitier ; que dès lors, la clause de solidarité contenue dans un règlement de copropriété ajoute aux dispositions qui précèdent et doit, par application de l’article 43 de la loi précitée, être déclarée non écrite,
D’autre part, qu’à supposer qu’une clause de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier puisse être valablement contenue dans un règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ne pourrait se prévaloir d’une telle clause pour s’abstenir de ventiler les charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire conformément à l’article 605 du code civil (propriétaire/grosses réparations et usufruitier/réparations d’entretien) lorsqu’il a été informé préalablement du démembrement du lot concerné.
La Cour de cassation n’accueille toutefois pas ce pourvoi considérant :
« Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 17 du règlement de copropriété prévoyait une clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et retenu à bon droit que cette clause était licite, la juridiction de proximité, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche relative à la notification au syndic du démembrement de propriété, en a exactement déduit que le nu-propriétaire et l’usufruitier étaient solidairement tenus du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires ».
Il en résulte qu’aucun texte légal ou réglementaire ne dispense un copropriétaire, sous prétexte d’un démembrement du droit de propriété, de l’obligation de paiement des charges instituée par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Le règlement de copropriété peut donc valablement prévoir une clause de solidarité pour le paiement des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire et le syndic ne peut être tenu de procéder entre ceux-ci à un partage des charges sur la base des articles 605 et 606 du Code civil lesquels sont applicables dans les seuls rapports du nu-propriétaire et de l’usufruitier.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
