Responsabilité du Syndicat des Copropriétaires

Kathia BEULQUE
Kathia BEULQUE  - Avocat associée

Source : Cass. 3ème civ., 26 janvier 2022, n°20-23.614

C’est ce que précise la Troisième Chambre civile de la Cour de cassation, dans cette décision, publiée au bulletin, comme suit :

« …

Faits et procédure

 

1. Selon l’arrêt attaqué (Bastia, 4 novembre 2020), Mme [H], propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, se plaignant d’infiltrations d’eau en provenance de terrasses adjacentes à l’appartement situé au dessus du sien appartenant à M. [Y], sur lesquelles il bénéficie d’un droit de jouissance exclusif, l’a assigné en réparation des préjudices subis.

 

2. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Fior Di Linu (le syndicat), la société Axa France IARD (la société Axa) et M. [E], architecte, ont été appelés en garantie.

 

Examen du moyen

 

Enoncé du moyen

 

3. Mme [H] fait grief à l’arrêt de déclarer sa demande dirigée à l’encontre de M. [Y] irrecevable, alors « que l’arrêt constate expressément que les aménagements réalisés par M. [Y], copropriétaire, sur des terrasses de l’immeuble en copropriété, parties communes dont il a la jouissance exclusive, sont à l’origine de l’ensemble des désordres subis tant par lesdites parties communes par son appartement situé en-dessous ; qu’il déclare néanmoins son action en réparation de ses préjudices dirigée contre M. [Y] irrecevable au motif que l’action aurait dû être dirigée contre le syndicat en se fondant sur le régime de la copropriété, garanti par le copropriétaire indélicat et que dès lors, M. [Y] n’aurait pas qualité pour répondre des désordres provenant des parties communes, même en qualité de gardien, quand bien même elles seraient à son usage exclusif ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé les articles 14 et 15 de la loi n° du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la cause, et l’article 31 du code de procédure civile. »

 

Réponse de la Cour

 

Vu les articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et l’article 31 du code de procédure civile :

 

4. Aux termes du dernier de ces textes, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

 

5. Selon le deuxième, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires, il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

 

6. Selon le premier, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

 

7. Pour déclarer irrecevable la demande de Mme [H], l’arrêt retient que les aménagements réalisés par M. [Y] sont à l’origine des désordres subis par l’appartement du dessous et que, s’agissant des terrasses, parties communes à usage privatif, l’action doit être dirigée sur le fondement du régime de la copropriété contre le syndicat.

 

8. Il relève, également, que Mme [H] n’a pas formé ses demandes contre la copropriété, mais seulement contre M. [Y] qui n’a aucune qualité, même en celle de gardien, pour répondre de ces désordres.

 

9. En statuant ainsi, alors que la responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 précité n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

 

Mise hors de cause

 

10. La société Axa et M. [E], dont la présence n’est pas nécessaire devant la cour d’appel de renvoi, doivent être mis hors de cause.

 

PAR CES MOTIFS, la Cour :

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de Mme [H] à l’encontre de M. [Y], en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance hors les appels en garantie et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendu le 4 novembre 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Bastia ; »

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