Source : Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 Février 2016 – n° 14-29.434
En l’espèce, un syndicat des copropriétaires est condamné par deux jugements confirmés en appel à payer à deux copropriétaires diverses sommes en réparation du préjudice subi du fait de désordres affectant les parties communes.
Le syndicat assigne son syndic en paiement de dommages-intérêts.
Pour rejeter la demande, l’arrêt retient que les décisions de justice démontrent que, jusqu’au 10 mai 2011, le syndicat des copropriétaires a toujours contesté sa responsabilité dans la survenance des désordres ainsi que de devoir supporter le coût des travaux de remise en état et retient que c’est cette réticence qui est la cause exclusive des condamnations prononcées à son encontre.
Cet arrêt est toutefois censuré par la Cour de cassation laquelle considère :
« Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que le syndic, avisé de la gravité des désordres affectant les parties communes et des troubles qu’ils avaient entraînés, aurait dû alerter le syndicat sur la nécessité d’une intervention et sur les conséquences prévisibles de toute carence, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ».
A ce titre, il sera rappelé qu’il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndic est notamment chargé :- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale,- d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à sa sauvegarde.
Par ailleurs, l’article 7 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic de réunir l’assemblée générale des copropriétaires au moins une fois par an.
C’est donc sur ces fondements que le syndicat des copropriétaires reprochait en l’espèce au syndic, alors que depuis 2002 des décisions de justice avaient condamné la copropriété à faire réaliser des travaux sous astreinte, d’avoir violé les obligations de son mandat en s’abstenant de :
– convoquer des assemblées générales pour appeler les fonds indispensables aux travaux,
– faire effectuer les travaux d’étanchéité préconisés par l’expert,
– exécuter les décisions de justice,
– veiller à assurer l’entretien de l’immeuble.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
