Source : Cass. 3ème civ. 9 septembre 2014 n° 12-13.605 (n° 987 F-D) .
En l’espèce, le dernier étage d’un immeuble en copropriété est accessible par un escalier en colimaçon qui dessert des chambres de bonne.
L’assemblée générale décide, à la majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965), d’acquérir l’une des chambres de bonne afin d’y faire édifier, aux frais du syndicat, un nouvel escalier et ce, en remplacement d’un escalier en colimaçon existant et non conforme aux normes de sécurité.
Certains copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires, ainsi que ses deux syndics successifs pris en leur nom personnel en nullité des décisions n° 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 23 mai 2005 et 19, 20 et 21 de l’assemblée générale du 6 septembre 2006 et en dommages intérêts.
Pour débouter ces copropriétaires de leur demande d’annulation des décisions n° 11, 12, 13, 14, 15, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 23 mai 2005, adoptées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel a retenu que :
ces résolutions avaient pour objet le remplacement d’un escalier en colimaçon existant, desservant le cinquième étage et non conforme aux normes de sécurité, par un nouvel escalier,
que relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 les travaux de remplacement des parties communes rendus nécessaires par l’usure, la vétusté, la dangerosité ou la non conformité aux règles de sécurité,
qu’il est constant que l’escalier dont le remplacement a été voté à la majorité de l’article 24 ne satisfait pas aux normes de sécurité.
Cet arrêt est censuré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation laquelle considère que la majorité simple n’est pas applicable dans la mesure où les travaux impliquaient l’acquisition par le syndicat des copropriétaires d’un lot de copropriété nécessaire à l’édification d’un nouvel escalier :
« Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la résolution n° 12 portait sur l’acquisition par le syndicat des copropriétaires d’un lot de copropriété nécessaire à l’édification du nouvel escalier, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».
Il résulte en effet des dispositions de l’article 24 de la Loi du 10 juillet 1965 que : «Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».
Or, l’article 26 de cette même loi dispose : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d
b) (…)».
Il résulte donc d’une application combinée de ces deux dispositions que les actes d’acquisition du syndicat de copropriété ne peuvent relever de la majorité simple.
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
