Source : Cass. 3ème civ., 27 janv. 2015, n°13-25.571 – Juris Data n°2015-001238.
Pour condamner des copropriétaires à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme au titre de charges de copropriété échues et arrêtées au 12 septembre 2010, le jugement attaqué relève que le syndicat produit aux débats :
les procès verbaux des assemblées générales du 15 février 2011 et du 15 mars 2012,
l’état des dépenses de la copropriété,
le relevé de compte individuel des copropriétaires,
le décompte de sa créance pour la période arrêtée au 12 septembre 2012,
le commandement de payer du 28 novembre 2011,
et retient que la demande du syndicat est justifiée au vu de ses explications étayées par les documents produits.
La Cour de cassation casse sans grande surprise ce jugement considérant :
« Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ».
Si cette décision n’est pas surprenante au regard des textes applicables, il est à souligner qu’il est en revanche plus rare de voir un jugement rendu par la Juridiction de proximité dans un litige portant sur une créance de 2 329.19 € porté à la censure de la Cour de cassation.
Sur le fond et s’agissant de la preuve de l’existence d’une dette de charges de copropriété.
En premier lieu, il résulte des dispositions de l’article 1315 du Code civil que « celui qui se prévaut de l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Consécutivement il appartient au Syndicat des copropriétaires, créancier des charges de copropriété agissant en recouvrement, de prouver l’existence de sa créance.
En second lieu et s’agissant plus spécifiquement des procès verbaux d’assemblées générales à produire aux débats, point litigieux en l’espèce, il convient schématiquement de se référer :
s’agissant des provisions de charges : aux dispositions de l’article 14-1 de la Loi 10 juillet 1965 lequel dispose :
« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».
Il résulte de ces dispositions que c’est donc le procès verbal d’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice en exécution duquel les provisions impayées ont été appelées et en tant que de besoin, le procès verbal d’assemblée générale approuvant le vote de ce budget prévisionnel qu’il convient de produire, la production de procès verbaux d’assemblées générales postérieures étant dénué de tout caractère probant et entrainant, en l’espèce et de bon droit, la censure de la Cour de cassation.
S’agissant des provisions pour travaux : aux dispositions de l’article 14-2, I de la Loi du 10 juillet 1965 lequel dispose :
« Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».
Ainsi et dans l’hypothèse où les charges impayées comprendraient, outre des appels de provision exigibles trimestriellement en exécution des budgets prévisionnels votés puis approuvés, des appels de fonds pour travaux, il convient alors de produire les procès verbaux d’assemblées générales au cours desquelles ont été votés et approuvés l’exécution de ces travaux et les modalités de leur financement (montant, date d’exigibilité).
Delphine VISSOL
Vivaldi-Avocats
