Cass. 3e civ., 15 janv. 2026, n° 23.23-534, n° 40 FS-B
La procédure accélérée de recouvrement instituée par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 constitue un mécanisme dérogatoire destiné à permettre au syndicat des copropriétaires d’obtenir rapidement le paiement des provisions de charges impayées. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 15 janvier 2026 vient préciser la portée de cette procédure en rappelant qu’elle ne peut être mise en œuvre, pour les exercices postérieurs à celui visé par la demande initiale, qu’à la condition qu’une nouvelle mise en demeure ait été préalablement délivrée.
1. Le mécanisme de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965
Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le copropriétaire ne s’acquitte pas des provisions exigibles — qu’elles relèvent du budget prévisionnel, de dépenses pour travaux non comprises dans celui-ci ou des cotisations au fonds de travaux — dans le délai de trente jours suivant une mise en demeure restée infructueuse, l’intégralité des provisions non encore échues devient immédiatement exigible. Cette déchéance du terme s’étend également aux sommes restant dues au titre des exercices antérieurs, à condition que les comptes correspondants aient été approuvés par l’assemblée générale.
La doctrine souligne que cette procédure, d’inspiration quasi-exécutive, déroge au droit commun du recouvrement des charges en ce qu’elle permet au syndicat de concentrer sa demande sur plusieurs échéances par le seul effet d’une mise en demeure demeurée vaine (v. H. Périnet-Marquet, Droit de la copropriété, Defrénois ; M.-P. Dumont-Lefrand, La copropriété, LexisNexis).
2. Le rôle central de la mise en demeure
La procédure de l’article 19-2 s’articule en deux phases successives. Elle débute par la délivrance d’une mise en demeure, laquelle doit mentionner de manière précise la nature et le montant des provisions réclamées, qu’il s’agisse des charges comprises dans le budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non incluses dans ce budget. Cette exigence de précision a été récemment rappelée par la Cour de cassation, dans un avis rendu le 12 décembre 2024 (Cass. 3e civ., avis, n° 24-70.007), soulignant le caractère formaliste de cette procédure dérogatoire.
Lorsque la mise en demeure est suivie d’effet, l’action judiciaire est irrecevable. En effet, le paiement, dans le délai imparti, des seules sommes réclamées fait obstacle à la mise en œuvre de la procédure accélérée, même si le copropriétaire demeure débiteur d’autres charges au titre d’exercices distincts (Cass. 3e civ., 9 mars 2022, n° 21-12.988 ; Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 20-20.866). La doctrine observe à cet égard que l’article 19-2 ne permet pas un apurement global de la dette du copropriétaire, mais uniquement le recouvrement des sommes expressément visées par la mise en demeure (v. A. Leborgne, Charges et impayés en copropriété, JCl. Copropriété).
En revanche, lorsque la mise en demeure reste infructueuse à l’expiration du délai de trente jours, le syndicat est recevable à saisir le tribunal judiciaire, non seulement pour obtenir le paiement des provisions réclamées dans la mise en demeure, mais également pour les provisions non encore échues devenues immédiatement exigibles, ainsi que pour les arriérés des exercices antérieurs, sous réserve de l’approbation préalable des comptes (Cass. 3e civ., 20 nov. 2025, n° 23-23.315).
3. L’exigence d’une mise en demeure pour chaque exercice
La question posée à la Cour de cassation dans l’arrêt du 15 janvier 2026 tenait à l’étendue temporelle des effets d’une mise en demeure délivrée plusieurs exercices auparavant. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires entendait se prévaloir d’une mise en demeure adressée en 2020 pour obtenir le paiement d’arriérés de charges arrêtés au 1er janvier 2023.
La troisième chambre civile censure cette analyse et affirme que « le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’en paiement de provisions dues (…) ayant fait l’objet d’une mise en demeure ». Elle ajoute que le syndicat ne peut solliciter le paiement des provisions afférentes à des exercices postérieurs à celui visé par la demande initiale qu’à la condition de justifier d’une nouvelle mise en demeure demeurée impayée.
Il en résulte que la mise en demeure ne produit ses effets qu’à l’égard de l’exercice en cours au moment de sa délivrance et, le cas échéant, des exercices antérieurs approuvés. Pour les exercices postérieurs, chaque période comptable impose l’envoi d’une nouvelle mise en demeure, préalable indispensable à l’engagement de la procédure accélérée.
Cette solution, conforme à une lecture stricte du texte, est approuvée par la doctrine, qui y voit une garantie procédurale essentielle pour le copropriétaire, lui permettant d’identifier clairement l’étendue de sa dette et l’exercice concerné (v. R. Noguellou, Copropriété et contentieux des charges, Dalloz).
4. La confirmation de l’exigence d’approbation des comptes
Enfin, l’arrêt du 15 janvier 2026 réaffirme, dans le prolongement de la décision du 20 novembre 2025, que la procédure de l’article 19-2 ne peut être étendue aux exercices antérieurs que si les comptes correspondants ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale. À défaut, les sommes litigieuses ne constituent pas des créances exigibles au sens du texte.
Portée pratique
Cette décision invite les syndicats et les syndics à une vigilance accrue dans la gestion des impayés : la procédure accélérée suppose une mise en demeure par exercice, soigneusement rédigée et régulièrement renouvelée. À défaut, l’action en recouvrement encourt l’irrecevabilité, privant le syndicat de l’efficacité procédurale recherchée par l’article 19-2 de la loi de 1965.
